银行间债券业务教程方案.pptx

房地产基金投资标的 目录 一、概述 二、增值型物业 三、机会型物业 四、改造增值性物业 五、渠道 六、机会和风险 概述 投资住宅物业的利润大致有以下几个来源： 1、住宅本身增值部分； 2、以低于市场价购入，购入价低于市场价的部分； 3、对存在瑕疵的物业（包括不良资产）加以处置、改造而增值的部分 因此，本PPT主要阐述如下几个问题： 1、选择什么标的及如何选择； 2、选择渠道；(传统中介、互联网平台、不良资产处置平台） 3、机会和风险 增值型物业 一、选择原则：选择未来一段时期内，住宅价格涨幅最大的区域内的物业 1、市场分析法：以过去一段时期内住宅的增值趋势来推断未来 2、宏观分析法：重点关注土地出让情况和地铁开通情况 以下分别分析两种推断方法 增值型物业选择—市场分析法 增值型物业选择—市场分析法 2010-2015年各板块涨幅排行Top10 长宁区 奉贤区 浦东区 静安区 长宁区 长宁闵行 闸北区 长宁闸北 闵行区 浦东新区 增值型物业选择—市场分析法 2015年各板块涨幅排行Top10 闸北区 长宁区 闸北区 长宁闵行 宝山区 普陀区 浦东区 崇明区 徐汇区 松江区 增值型物业选择—市场分析法 增值型物业选择—市场分析法 项目名 区域 板块 2015年第一个均价 最新均价 涨幅 新弘墅园 松江 新桥 300万/套 450万/套 50% 恒大佘山首府 松江 佘山 21800 32000 46.79% 东方鸿璟园 浦东 惠南 18500 25500 37.84% 尚汇豪庭 徐汇 徐汇中心 60000 82500 37.5% 万科海上传奇 浦东 花木北蔡 36000 49000 36.11% 上院南里 奉贤 南桥 16000 21000 31.25% 浦东颐景园 浦东 惠南 21000 27500 30.95% 绿地璀璨天城 闵行 马桥 21000 27000 28.57% 徐汇苑 徐汇 徐汇滨江 70000 90000 28.57% 美诗邸 宝山 上大 28000 36000 28.57% 2015年上海楼盘涨幅榜TOP10 增值型物业选择—市场分析法 项目名 区域 板块 最新均价 2015年涨幅 保利翡丽公馆 松江 泗泾 28410 48.27% 秋月枫舍 普陀 宜川 49923 39.01% 宝钢七村 宝山 淞宝 28248 32.19% 万源杰座 浦东 杨东 49667 32.02% 建帮16区 虹口 临平路 61422 38.10% 证大宽域 浦东 洋泾 57588 30.81% 经纬城市绿洲 宝山 祁连北块 29994 30.52% 浦江颐城尚院 闵行 浦江中心城区 35258 30.51% 新领地 浦东 花木 46732 29.89% 华阳苑 浦东 张杨路 50223 28.98% 2015年上海二手房涨幅榜TOP10 增值型物业选择—市场分析法—结论 板块筛选标准： 1、板块上涨幅度及上涨空间，权重40% 2、板块过去五年与过去一年上涨延续性，权重30% 3、板块平均上涨幅度与单个楼盘上涨幅度一致性，权重30% 依据以上标准，筛选出十个目标板块： 区域 板块 长宁 真如 闸北 大宁 长宁闵行 虹桥 闵行 华漕 浦东 花木北蔡 浦东 洋泾 浦东 惠南 松江 泗泾 奉贤 庄行 闸北 新华路 增值型物业选择—宏观分析 一、 土地成交 溢价率排名 重点关注： 青浦区盈浦镇、赵巷镇、奉贤南桥、嘉定新城等板块 增值型物业选择—宏观分析 二、地铁开通情况： 9号线东延长段预计2017年开通 重点关注： 潜力板块：金桥板块、曹路板块 增值型物业选择—宏观分析 二、地铁开通情况： 17号线预计2017年开通 重点关注： 潜力板块：大虹桥板块、重固板块、青浦新城、淀山湖板块、西郊板块、徐泾板块、赵巷板块、朱家角板块 增值型物业选择—宏观分析—结论 重点推荐: 结合土地市场和地铁利好两个因素，预计未来1-2年，以下板块具有较大涨幅空间： 青浦区盈浦镇、赵巷镇、淀山湖、青浦新城、奉贤南桥、金桥板块 机会型物业选择 原则: 所谓机会型物业，就是以低于市场价的价格购得的物业 一般情况满足一下两个条件： 1、具备低于市场价的可能性； 2、具备低于市场价的必须性 以下，分别从“个人房源”和“企业房源”两类来分析 机会型物业选择—个人房源 1、急需用钱，低价抛售。需要快速交易 via 搜房网 机会型物业选择—个人房源 2、房子较多，资产配置不合理，低价抛售 机会型物业选择—个人房源 3、不动产登记出台，名下房产多，低价抛售 机会型物业选择—开发商房源 1、库存高企，资金链紧张的开发商，存在降价的意图和可能； 2、“老盘”：拿地较早、拿地价格较低的，竞争力弱，存在降价可能； 3、“尾盘”：企业自住、样板房等原因造成的尾盘，存在降价可能 via