住房租赁机构-广州市国土资源和房屋管理局.docVIP

广州市经营住房租赁的机构调查与研究 广州市房地产租赁管理所 广州大学 2015年12月 一、研究背景与目的意义 2015年元月6日住房和城乡建设部在《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》[2015]4号提出积极培育经营住房租赁的机构。指导意见指出：推进住房租赁规模化经营，能够提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁、购买社会房源直接出租或根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。 培育经营住房租赁的机构的意义： 1、培育经营住房租赁的机构有利于住房租赁规模化经营。长期以来，国内住房租赁市场一直采用分散化经营，出租人多为个体自然人，这在一定程度上不利于住房租赁市场的发展与壮大。 2、培育经营住房租赁的机构有利于住房租赁专业化经营。传统式分散化的住房租赁只是由出租人将房屋简单提供给承租人使用，一般不提供房屋的保洁、治安管理、租客交流与联谊、看房缴费APP互联网化等便民与增值服务等，因此住房租赁专业化经营有利于改善出租房自身与租赁服务水平。 3、培育经营住房租赁的机构有利于稳定住房租赁关系。一般来讲，住房租赁机构的规模化、专业化经营较传统分散式租赁行为更为追求长期稳定的经济收益，有利于住房租赁市场长期稳定的发展。 二、经营住房租赁机构的内涵与外延 （一）经营住房租赁机构的含义 经营住房租赁的机构（以下简称住房租赁机构、租赁机构或机构），是指通过租赁、收购、自建、房地产开发的方式，对房屋进行必要装修或改造，面向住房市场进行长期租赁、提供专业化服务的商业经营机构。 （二）经营住房租赁机构的特点 1、房屋对象 住房租赁机构的房屋对象不只是住宅，也包括公寓。在广州，业界将土地用途为商业、办公、工业等为非居住用途，房屋用途为居住用途的房地产一般称为公寓。 2、租赁时限 住房租赁机构之所以不同于酒店旅业日租运营方式，其中一个显著特点是租赁时限较长，至少为一个月。 3、出租人与承租人数量对比关系 和一个出租人对一个承租人、传统的分散出租式住房出租相比，住房租赁机构不是一对一分散租赁关系，而是一个出租人对多个承租人的一对多的规模出租关系。 4、房地产来源 住房租赁机构的房源由租赁、收购（或购买）、机构自建、房地产开发多种形式。 （1）租赁 是指租赁机构与房地产拥有者之间签订长期租赁协议（一般至少三年以上），之后该机构对此物业投资并进行必要装修或改造，2）收购 是指商业机构收购社会闲散房源，， （3)自建 是指在国有土地、村集体建设土地宅基地上自行建设住房，然后对外出租的形式。 （4) 房地产开发 是指开发商进行房地产开发，之后以持有物业对外出租住房，获取长期稳定收益的行为。 5、经营住房租赁的主体 结合本次“指导意见”中所说的经营住房租赁的机构，我们理解住房租赁机构的主体是指依法的事业、企业、社团单位 三、国内外发展现状与借鉴 （一）德国政府干预住房租赁市场的经验 通过法制规范租赁市场、租房市场化的观念在德国具有广泛的政治和社会基础。德国政府主要是通过各种政策鼓励引导社会力量积极参与到租赁市场房源供应中，真正由政府自己建设的社会福利房只占1-2%，其余98%都是私房，其中66%是私人提供的出租住房，22%是合作社提供的出租房，这两个是最大的出租房源提供者，还有少量的一些公司性出租房。 1、金融政策支持 (1)对住房合作社的金融支持 在德国，普遍成立了非营利性住房合作社，可以分为两类:一种是信用合作社，另一种是住宅互助储金信贷社。其中信用合作社归租房者集体所有，住宅互助储金信贷社归当地行政管理部门所有（又称为市政房屋公司）。在德国，住房合作社属于非营利性建房团体，主要解决中低收入家庭的住房问题。社员只拥有使用权，不允许转让，但可以继承，房屋产权归合作社集体所有。社员可以自愿退出合作社住房，退出时抽回其股本。 在德国，住房合作社得到政府多方面政策支持。金融方面，一是提供额度高达建房费用60-70%甚至90%的低息或无息贷款；二是政府可以出面为住房合作社贷款担保。合作社社员储蓄和贷款利率采用低存低贷固定利率制度，长期稳定，不受外界资本市场利率的干扰。 (2)对私人和私人开发商的支持 私人和私人房产开发商投资建造住房用于出租的，德国住房信贷银行可以提供无息或低息贷款予以扶植。 2、财政税收政策支持 (1)对住房合作社的财政税收支持 一是政府会以较低的价格提供土地给住房合作社；二是税收减免；三是补贴住房租金。 (2)对私人开发商的财政支持 为鼓励私