重庆麦道地产三四线城市操盘分享分析报告.pptVIP

重庆麦道地产三四线城市操盘分享 思维模式 城市经济水平: 对区域的辐射 经济结构： 产业结构 产业分布 人口结构： 数量分布 行业分布 收入水平 客户结构： 行业分布 收入水平 需求特征 城市规划： 经济规划 城市规划 一级市场： 未来潜在竞争 未来区域价值 二级市场： 当前竞争格局 当前市场现状 三级市场： 换房自住 投资抄房 租赁情况 影响 引导 引导 现状 三四线城市界定 1 城市宏观特征 2 房地产市场特征 3 战略与策略 4 案例 研究结构 对城市的划分：一般来讲2000—4000元以下的市场都可以作为三四线城市的标准 一线城市 二线城市 三，四线城市 说明 中国最具全国影响力的核心城市，在在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度等方面全面超越其他城市 上海，北京，广州，深圳 范围 某个区域（城市群）的辐射核心或重点，有成熟的高端第三产业群 杭州，青岛，天津，以及部分发达的省会城市 在某个区域（城市群）内，对外辐射能力有限，尤其对高知人群辐射能力有限 景德镇，淮南，淮安贵港...... 划分标准是在城市群中的辐射能力，而非简单的人口，GDP等具体指标 三四线城市的核心特征 1：产业结构单一，局部产业链放大，缺乏第三产业，尤其高端第三产业 3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成 2：由于产业结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层 4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少 5：市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著 6：客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主 宏观环境 房地产市场 1 城市宏观特征 经济结构 规划结构 人口结构 客户结构 经济结构的单一 产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经济核心，但可以提供较多低层次的工作机会。 大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。 第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。 城市宏观特征：经济结构 单核的扩张阶段——城市未来规划中，居住功能相对集中的新区 城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。 老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发改造的程度有限。 城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现，新区往往与原有核心区接壤 城市核心 镇区 城市 城市宏观特征：规划结构 细腰的正立三角形结构，外来人口增长速度相对较快。 具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，大私营业主。 与一二线城市不同的是，城市白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业，尤其是高端第三产业比例较低有关。 城市化进程加快，镇区人口有进城生活、工作的愿望。 如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市，如中山会吸纳大量的城市外来产业工人，但内陆的三四线城市则以转化当地农业人口为产业工人为主。 城市宏观特征：人口结构 自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低 主力客户集中于泛公务员群体，大型单位的管理人员，大私营业主。 以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资为目的的弹性需求为辅。 舒适型户型为主，以自住为主。 购房重要考虑因素是生活配套，距工作圈与生活圈的距离。 由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校，可以明显的促进成交速度，但对提高售价没有明显作用。 泛公务员群体 企业高管 大私营业主 城市宏观特征：客户结构 2 房地产市场特征 一级市场 二级市场 三级市场 其他 总特征 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈 一级市场－新区土地供应充足，潜在竞争激烈 由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，区域内拿地成本相对较低。新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。 房地产市场特征：一级市场 价格基数较低，有明显的价格天花板现象 同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈 竞争水平多局限于产品层次 安居房及自建房对二级市场的冲击巨大 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素 房地产市场特征：二级市场 三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为主。 参