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忻州师范学院教学案例库 　　　————————————— 　　　　　　　　　　　　　　法律系 民法学 XZSY—01—FL—MFX—XXX 案例题目 “一房二证”的房屋买卖合同纠纷案 内容提要 房屋买卖中房屋交付使用但没有办理过户登记，买房人是否能取得所有权？如果涉及善意第三人利益，情况又怎样？我国立法或司法实践中采用的是哪种物权变动模式？是否合理？卖房人交付房屋和房产证但未过户登记，凭借以谎称房产证丢失为由申请补发的房产证又将房屋抵押贷款，这样的纠纷如何处理？卖方的行为是否涉嫌犯罪？……本人根据央视二套“经济与法”栏目播出的节目改编的这一案例及精细涉及的问题将引起你对这些问题的深入思考。 对应教学内容 不动产登记制度 使用时间、地点 附属材料：图片，视频文件 ——————————————————————————————————— 编写者：闫兵 职称：助教 单位：忻州师范学院法律系 研究方向：民商法学 指导者： 审校者： 支持单位：忻州师范学院法律系 版权声明：允许复制、使用 关键词：一房两证 物权变动模式 过户登记 XZSY—01—FL—MFX—003 “一房二证”的房屋买卖合同纠纷案 案情：2000年底，宁波市鄞州区的一位先生叫应忠位打算买一套房子作结婚的新房。而另一位叫胡培东的先生因做生意赔了钱债主催债，为应急打算以五万五千元的价格便宜卖掉当时市场价值为八万元的80平方米的两室一厅。通过街头广告，两位先生取得了联系。一个愿买，一个愿卖，双方很快谈妥。胡先生说急需用钱，要求两天后就交易，应忠位爽快地答应了。2001年1月3号上午，两个人按照约定在胡先生家楼下的门房交易。应忠位把55000多元的现金给了胡先生，但没有向胡培东索要收据。胡先生马上就把房子的产权证交给了应忠位。在应忠位的要求下，买卖双方签订了一个《房屋买卖合同》，在合同中约定，在签订合同之日起，两日内交清房钱。 但由于匆忙中的疏忽，在签订日期一栏中没有填写签订的时间。然后两人一起去到房管部门办理过户手续。但是办理过户手续的工作人员说，因为房地产开发商没有办理完相关的手续，609室所在的整个A幢楼上的几十套房子的土地使用证还在办理的过程中，房子不能过户。应忠位心里虽有些不踏实，但考虑到土地使用证办下来是迟早的事，现在既然一个急着要卖，一个急着要买，钱也交了，合同也签了，干脆先在两个人之间交易，等将来土地使用证办下再过户。于是，胡先生当时就把房子的钥匙给了应忠位，应忠位顺顺利利地住进了609室。一年以后，609室的土地使用证办下来了。应忠位希望尽快把房子过户。但由于在这一年的时间里，宁波市的房屋价格不断的上涨，像609室这样的房子按照现在的市价，已经涨到二十多万，胡培东提出退钱退房，而应忠位坚决不答应，提出另外补偿胡培东五六千块钱，但胡培东因对这一数额不满意而坚决不同意，双方经过了多次的协商没有任何结果。应忠位只好准备起诉胡培东。但是，应忠位还没有到法院起诉，胡培东却将应忠位起诉到宁波市鄞州区人民法院，要求应忠位腾房。法庭上，胡培东否认和应忠位之间有买卖关系，否认曾受到过应忠位交付的五万五千元购房款，提出二者仅存在房屋租赁关系。应忠位为证明自己是买房，向法院提交了与胡培东签订的《房屋买卖合同》，并提出五万五千元购房款交给胡培东后又陪他一起去银行把钱存入了胡培东的账户，于是，向法院提出申请，请求法院对胡先生的那笔存款进行调查。法院到银行进行取证证实，在2001年1月3号，胡培东账户上存入了55000元。2002年4月，经过了一审二审法院做出判决：双方不存在租赁关系，驳回胡先生的诉讼请求。这场诉讼胜诉后，应忠位马上起诉胡培东，要求办理609室的过户手续。但是2003年6月，应忠位收到了法院传来的一份裁定书：本案中止审理。 应忠位立即赶到法院了解情况，主审法官钱君华告诉应忠位，应忠位起诉胡培东后不久，当地的一家银行鄞州银行也起诉胡培东，要求法院执行胡培东的贷款抵押物，这抵押物也正是那间609房屋。经法院调查，胡培东于2002年的4月13号来到宁波市鄞州区房管部门，提出自己的房产证遗失了，申请补发。工作人员要求胡培东写了房产证遗失声明，并在《宁波日报》上进行了公告，六个月时间过去了，没有任何人对遗失声明提出异议，房管部门又要求胡先生写下了《具结书》：如果采取的是欺骗手段，胡培东自己要负法律责任。9月26号胡培东领到了补发的房产证。2002年的11月胡先生以609号房子为抵押（办理了抵押登记），以贷款买车搞经营为理由（实际是用于清偿债务），从鄞州银行贷款8万元，期限两年。但是三个月后胡培东以没有钱为借口，违反贷款合同约定，停止向银行还贷款利息，因此鄞州银行也起诉胡培东，要求法院执行贷