湖景平层大宅定位策划(精简版)研讨.docxVIP

湖景大宅(案名待定)定位报告交流稿背景开发意义：项目前期的主要现金流产品，就项目产品体系而言，在开发前期，针对金堂和青白江等周边市场对大户型的需求，湖景大宅具备一定的市场基础，经过靓点提炼后市场接受度相对较强，但需在推广过程中合理引导，以提高市场对于高层产品的接受度。2、景观高层产品特征特征一：区位地理条件优越，不可复制的土地资源，不可或缺的城市生活（主要分布在交通便捷、配套（或规划）相对完善、可利用自然景观附近） 特征二：创新元素，大师手笔，高档产品配置或豪华装修特征三：大面积空间赠送，超高得房率 特征四：主流物管，后期管理保值增值3、项目区位湖景大宅开发用地开发面积：约100亩容积率：2.5建筑面积：约16.6万平方米商业比例：10%目标群体目标群体及需求描述（1）、本地公务员及企事业单位职工：公务员及事业单位群体属于收入稳定、有较高购买力的一部分群体，在央派青年未来公寓推广过程中，大量此类消费群体均表示央派产品对于他们面积过小，舒适度不足，只能作为投资产品购买，而湖景大宅可满足此类群体的购房需求，此类客户也是我项目商品房开发前期的主要目标群体，购房目的主要为改善型和投资型（2）项目开发合作伙伴挖掘项目开发合作伙伴的购房需求，尤其是目前央派青年未来公寓无法满足的中大户型消费群，可重点推广湖景大宅，以舒适、景观为主要卖点，迎合众多合作伙伴中的改善型消费群体。（3）本地及周边购房者购房需求仍然以居住为主。需求的户型多为经济舒适的套二及套三户型，面积为90-120㎡左右。青白江、广汉的客户在金堂的购房需求和金堂本地客户有一定的相似性，以经济舒适的套二、套三产品为主。（4）周边县市购房者金堂的买房主力除了本地人外，还有大量川东北二级城市如南充、达州等城市的离退休人员。这类客户的购买力，从对金堂房地产市场的调研看，无明显特征，选择大户型的客户及选择小户型的客户均有。但是从温江等成都市较为发达的二圈层市场的客户情况分析来看， 这类选择成都周边购房的客户，其购房目的多为养老及投资兼具的，多作为第二居所，因此这部分客户的购买力较强，选择户型多为套三、面积在120平方米以上的产品。（5）、成都以第二居所为目的购房群体即成都市内高收入，对居住品质有较高要求，不愿忍受市内糟糕的交通和居住条件，转为向城市边缘乃至周边县市寻求安静、舒适的居住环境的购房群体，此类人群更多偏好别墅和大户型，对环境要求很高，我项目丰富的景观资源，加之诸多靓点的提炼，可考虑挖掘此类客户，其购房目的以改善型和投资型为主。（6）成都及周边老年市场成都客户在金堂市场的外地客户中所占比例最大，在成都的买家中，来自中心城区的中老年买家最多。这部分人相当认同金堂的山水资源环境，购买金堂楼盘的主要目的是休闲度假及养老。从对金堂市场的主要楼盘调研来看，这部分客户购买能力非常强，户型多为套三及跃层，面积在120㎡以上。相信在半小时的距离之内、环境优美、房价相对低廉的金堂，还会继续吸引中心城区的买家，金堂真正作为“成都后花园”的地位也会被越来越多人所认同。产品形态1、产品结构产品层数占比建筑面积(平方米)小高层11+115%25000高层17+150%83000多层花园洋房7+1带电梯22%36700商业　10%16700配套用房　2%-3%3300-5000住宅建筑面积约14.4万平方米2、产品分布高层（17+1）和小高层（12）独立商业社区商业或裙楼7+1多层1）、临湖景观面好的地块设置高层和小高层产品，并利用两者的组合丰富天际线的变化，打造高标准的湖景空中别墅；2）高层和小高层产品的南侧，布置私密性强，园林景观丰富的7+1多层产品；3）为规避交通噪音，建议沿成金路商业的住宅产品的建筑体块呈斜面设置：住宅商业3）、商业规划建议沿成金青快速通道，因噪音和商业带延续的原因，可继续开发独立商业，建筑风格沿袭附近花园洋房的简欧风格，并和水城栖谷的独立商业建筑风格相协调，以保持商业带的连续和建筑风格的延续，地块东侧位置的底商或裙楼按照项目整体规划尽量减少，整体商业面积控制在总建筑面积的10%以内：独立商业底商或裙楼产品开发节奏分期开发项目总开发面积约16.6万平方米，按照商业及配套用房占比13%，住宅产品总建面约14.4万平方米，按照120平方米/套的平均面积计算，约有各类产品约1200套，因此建议分两期开发：分期开发思路：1）、金堂地方对高层产品的接受度需要引导，所以建议以多层产品为导入，逐步引入高层产品并引导市场，首期两类产品兼顾，二期产品逐步以高层为主；2）、湖景大宅西侧为样板城，东侧为水城栖谷，地块的景观、噪音等因素决定了开发价值东南侧较低，西南侧次之，北侧地块最高，由此可设置为两期开发，以便随着地块开发价值的提高根据市场反应逐步调整户型和产品结构，以实现开发利润的最大化。二期一期分期开发