2014贵州凯里市城南新区项目整体发展战略及定位报告213p分解.ppt

从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户 项目所在城南新区位于凯里主城区与经开区的中心位置； 且项目位于凯麻一体化发展的中心枢纽位置，是政府主导的新兴热点区域。 从交通条件看，项目为凯里连通外界的核心通枢纽，是外界进入凯里的门户，多条线路联通内外，两条主轴与市区紧密相连。 从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善 从项目周边的配套情况看，凯里客运站、体育馆已投入运营，民族文化宫和博南中学在建； 满足基本生活需要的配套设施匮乏，且多数设施处于规划中，如民俗工艺创意园、民族风情园等； 周边在建项目：凯里民族文化宫33198平；凯里龙都国际大酒店29330平米； 从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本 棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山体阻碍五星级酒店的开发，需开山建设； 西出口D/E地块位于凯麻高速以南，山水资源丰富，适合打造高端住宅； 从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积约542万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目 从指标情况看，项目总占地3.3平方公里，按照前期与政府沟通的各地块容积率下限计算，总建面达543万方，合计容积率1.91左右（考虑A\B地块容积率待定）。 观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命 观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点 观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心 观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式 凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显 从市场发展看，凯里房地产市场处于萌芽向初级阶段过渡时期，开发水平不高，消费者鉴赏能力有限 凯里房地产市场楼盘单价集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打开，为典型的成本导向型市场 区域目前规划价值大于实际价值，迎宾大道黄金轴线价值已然凸显，但区域市政建设步伐明显滞后 全市年消化量约60万方，单盘年去化3-5万方，且短期内出现井喷的可能性不大 凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼盘州县客户占比达40%以上，但持续性有待论证 从政府要求看，项目总体量542万方，3-5年开发完毕，年去化量逾108万方，严重超出市场承受范围 目标解析——在符合政府社会形象的前提下完成项目的快速销售 第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清 第二大误区——度假和旅游不分 第三大误区——企业能力支撑不足 第四大误区——游戏规则不清 第五大误区——客户群体何在 本项目的核心问题——只有立足于城市运营的高度，提振城市功能，方能解决542万方的市场问题 从凯里的经济构成看，第三产业比重不断增加，旅游业占据主导，且增幅逐年加大 从黔东南州的人口构成看，根据各县市的城市化率及政府发展规划，至2020年全州城市人口达284万人 2007年凯里制定拉建设大凯里的城市规划：在2020年凯里城市市区面积将由现在30平方公里扩大到248平方公里的城市格局；人口有目前的48万增加到200万左右； 目标是把凯里建设成为贵州东线旅游的中心城市和西部区域性中心城市，把凯里建设成一个国际性的旅游城市！因为凯里拥有丰富的旅游资源！民族文化和自然景观星罗棋布； 旅游品位独特！相信未来的凯里将是一座风情独特的国际旅游城市。 小结——从城市发展格局、经济构成、产业演变、人口扩张等四个维度分析得出，未来的凯里将迎来大发展时代的来临 从凯里的吸附力来看，凯里是黔东南州的政治、经济、文化中心，州内首位度高，对州县具有极强的吸附能力 从凯里的城市发展格局看，凯麻一体化发展趋势下，凯里的中心城市功能进一步凸显 从凯里经济发展格局看，向南连接东盟自由贸易区，向东连接泛珠三角经济区，呈多区域经济圈协同发展 从交通规划看，高铁建成促使凯里融入贵阳1小时经济圈，成为贵州省腹地与珠三角连接通道上的关键节点 从凯里的产业分布看， “一心二区二带”全面展开， “大凯里”城市发展框架已现雏形 从凯里的经济构成看，第三产业比重不断增加，旅游业占据主导，且增幅逐年加大 从宏观经济与房地产的关联度分析看，凯里宏观经济总量不高，但仍然保持持续增长态势，经济提速处于酝酿时期，房地产处于快速发展阶段 从黔东南州的人口构成看，根据各县市的城市化率及政府发展规划，至2020年全州城市人口达284万人 参考国内外案例，我们发现一流旅游度假区的特色建设主要有三个维度：挖掘当地文化、利用