三季度中国重点城市地产市场研究报告.docxVIP

2015年第三季度 中国重点城市房地产市场分析 目 录  一、全国房地产政策回顾 1 二、重点城市房地产市场概况 3 （一）土地市场 3 （二）新建商品住宅市场 3 （三）商铺市场 4 （四）写字楼市场 5 三、重点城市播报 6 北京-上海 6 广州-深圳 7 郑州-武汉 8 南京-南昌 9 重庆-成都 10 厦门-太原 11 西安-昆明-嘉兴 12 四、房地产市场展望 13 （一）政策总结与展望 13 （二）市场总结与展望 13 一、2015年三季度全国房地产政策回顾 据国家统计局公布的数据，2015年三季度我国GDP增速为6.9%，跌破了7%，显示经济下行压力仍存。在此背景下，三季度，中央继续降准降息，降低首套房商贷首付和二套房公积金首付比例，取消限外令，降低房屋转让手续费，继续营造了宽松的市场环境，增强房地产行业持续回暖动力。各地政府也持续出台系列政策，刺激需求，促进去库存化。 在今年以来多重政策组合持续效应下，三季度全国楼市继续了回暖趋势。 2015年三季度房地产政策回顾：在系列利好政策持续支持下，房地产市场延续了回暖态势。 (1)央行降息降准 政策要点：8月25日，央行宣布自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，分别至4.6%和1.75%。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限。9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点，额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点。 政策分析：这已经是第五次降息、第四次降准了，同时也是继今年5月份同步降息降准之后的第二次同步“双降”，进一步减轻了房地产企业资金压力和购房者的压力。 (2)六部委松绑“房地产”限外令 政策要点：8月27日，住建部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资投资我国房地产相关规定，允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。 政策分析：这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。但“限外令”的松绑，并不意味着“老外”可以直接买房，仍必须符合限购政策的相关规定，对一线城市住宅市场影响甚小，地方限购政策对境外个人购房者同样没有放开，“老外”购房仍有“门槛”。松绑“限外令”主要是配合央行双降，减少外资因人民币贬值而出逃，此举意在形成对冲力量，促进资金回笼，稳定中国宏观经济。 (3)公积金贷款购二套房最低首付降至20% 政策要点：8月31日，住建部、财政部、中国人民银行联合发布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。 政策分析：该通知自2015年9月1日起执行，这一政策的出台对于房地产市场有积极意义，也是2014年以来的第四轮房地产刺激政策继续加码，进一步减轻购房者压力，促进入市交易。 (4)国务院调整固定资产投资项目最低资本金比例 政策要点：9月9日，国务院发布了关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。此外，城市地下综合管廊、城市停车场项目，以及经国务院批准的核电站等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。 政策分析：房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%，在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，尤其是高档住宅开发房企的资金压力。 (5)住建部发布公积金异地贷款细则 政策要点：9月，住建部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，要求各地抓紧出台异地贷款业务细则，并首次明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程和异地贷款的职责分工、操作流程，确保异地贷款业务有序开展。 政策分析：有利于促进因工作需求而在异地工作的人使用公积金进行异地贷款，使这部分购房需求得到快速释放。由于不同城市贷款额度的差异，这一政策推进后，更有利于目前在一、二线城市缴存公积金但买不起房的人，但实际操作层面的执行难度仍然较大。 (6)发改委、财政部下调住房转让手续费 政策要点：9