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房地产市场的影响因素 作者姓名： 院(系所)： 专 业： 指导教师： 完成日期： ：房地产市场的影响因素 摘要 房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用，也是宏观经济的关键领域。近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房地产问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 本论文从房地产市场的相关理论出发,主要从影响房地产市场的有关因素的角度展开分析。首先,分析各经济因素对房地产市场的影响,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产市场价格变动的首要因素。随后,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响,得出了当国内生产总值与利率发生变化时,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。 关键词：房地产价格 , 影响程度，供求，政策，利率 一 引言 （一）房地产行业的发展和历史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 （二）研究背景、目的和意义 随着2007年美国次贷危机的发生及至2008年世界金融危机的爆发，世界经济陷入了急剧衰退，许多国家和地区2008年第四季度开始甚至出现了负增长，整个世界经济增长率也逐季下滑，2008年全年世界经济同比增长为3.1%，远低于2007年的5.1%。2009年世界经济将是徘徊寻底的一年，2010年将是恢复性增长的一年，2011年将有望开始真正意义上的复苏，2012年将步入正常发展轨道。 2008年下半年至2009年初中国房地产的下行调整可能只是1998年开始的上升周期中的短期波动。随着2009年上半年中国住房市场重新进入上行通道，未来可能影响中国住房市场的国际因素主要包括“热钱”与FDI流入、输入型膨胀（大宗商品价格上涨）以及全球经济回暖对中国经济带来的影响等。由于房地产市场的价格机制和秩序不够成熟，房价一度上涨，对于真正投资行为和投机行为的判别影响着人们的住房和生活水平，而流入的“热钱”对中国房地产产业的冲击也是不可小视，也会影响到中国的经济发展。所以分析房地产市场的影响因素有助于全面、系统的了解房价的波动规律从而促进我国房地产市场的持续健康发展以及经济的稳定。 （三）研究方法和主要内容 1、研究方法 基于多种理论（经济学理论、概论统计理论等），在总体布局上采用理论与实际相结合，定性定量进行分析，对现象与结果进行合理的分析，使之符合现实状况，推导出结果。 2、主要内容 主要为六个部分，依次如下： 论文的第一部分为引言。论述论文研究对象的发展和历史，研究的背景和目的，介绍主要方法。 论文的第二部分为土地市场的需求与供给的研究。通过中国国内的土地的供给与需求的一些现象和事例来说明土地会如何影响房地产市场的。 论文的第三部分为房地产市场需求与供给的研究。并通过国外的与中国的发地产变化来说明在中国房地产市场的影