20090701_深圳写字楼租赁市场及南山科技园写字楼市场总结重点.pptVIP

北区：以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区：逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。 南区：是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。 06年公布的《深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例》再次明确了以下三个政策： 科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府； 入园企业和入园项目需要受到审核； 禁止工业用地改为商业； 科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全 市场化的写字楼； 按照高新区管委会和深圳市物价局共同制定的《协议类产房管理办法》，政府从两个方面控制此类物业： 控制出租比例，办法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必须达到50%； 统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必须递交申请到高新办，由高新办统一安排区域。 特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。 特点二：写字楼规模相对集中。 特点三：南区纯写字楼地段优质。 特点四：形象展示普遍较高。 特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高。 特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布较为集中。 特点二：中区纯写字楼中孵化器集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围合成区域内。 特点三：中区纯写字楼的规模集中在：3万㎡左右至6-9万㎡左右。 特点四： 新建纯写字楼形象品质较高。 研发型企业更愿意选择远离主干道的安静区域； 远离深南路写字楼同行业集中度高，形成群聚效应； 两年前市场较好时，南区中区内部比深南沿线提供更多优惠，（如租金较低，免租期较长，政府补贴），签定租期较长 ； 深南沿线08年-09年新楼集中入市（赋安、中科、国人通信、桑达、金融基地二期），拉低整体出租率． 南区西部组团 片区写字楼特点概述： ——多层建筑、大多数是政府统一租赁、客户需求面积较大，客户行业集中、运营成本较低。 楼体为多层建筑，质素较低； 面积区间：半层或整层 行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业 运营成本：平均约80元/ ㎡·月 出租率：98% 备注：基于该片区物业的特殊性，产品的整体质素与本项目不能形成直面的竞争，但是不排除小部分的分流；所以，不列举具体项目情况。 南区西部组团 南区其他 片区写字楼特点概述： ——靠近东部区域2栋新盘推出，产品质素高、整体运营成本85元/ ㎡·月，为片区租金天花板，靠近东部区域出租率为90%。 靠近东部区域： 高层建筑居多 有300 ㎡ -500 ㎡较小面积租售 运营成本：平均95元/ ㎡ ·月 入住率：90% 08年以后新建楼盘租金水平在85元/ ㎡.月左右 靠近西部区域 多层建筑居多 多半层整层租售 南区其它 运营成本：平均70元/ ㎡.月 入住率：55%左右 内部配套：停车场，银行，餐饮 配套 —— 进驻企业 9.5元/㎡·月 管理费 88元/㎡·月 租金 半层起租 面积划分方式 开盘一个月出租率70%，目前剩余空房为10层以下 出租状况 6部OTIS 电梯 中央空调计流量 空调 4m 层高 占地：9581 ㎡，建面：43200㎡，标准层：1500㎡，层数：25层 规模 纯写字楼 物业类型 科技南十路与高新南一路交汇处西南侧 位置 中科大厦(中国科技开发院3期) 名称 标杆楼盘 主流竞争楼盘之一： 标杆项目—中科大厦 优势：产品高硬件配置、商务配套完备、管理较好 劣势：交通通达性较弱、昭示性不强、运营成本高 中区整体分析 片区写字楼特点概述： ——08年新盘集中推出，楼盘品质较高，整体租金水平略低于南区，客户需求面积多半层整层租赁，整体出租率低于南区；09年下半年将有大批新盘集中推出。 中区写字楼特点： 中区深南沿线 现有租赁项目运营成本较低，平均70元/㎡.月，均为高层建筑，出租率平均90%； 在建项目均为高层甲级写字楼，将于09年下半年集中入市。 片区写字楼特点概述： 　　—— （中区深南沿线）昭示性强、多高层 建筑、企业多追求高端形象展示。 中区深南沿线 建设中，09年12月竣工 建设中，09年7月竣工 建设中，09年10月竣工 66000 77736 85000 10000 甲级 松日鼎盛 6381.4 甲级 万利达大厦 腾讯大厦 大族激光 桑达科技大厦 长城 项目名称 主力面积（㎡） 标准层面积（㎡） 车位费 空调费 管理费（元/㎡） 起租期 出租率 租金均价（元/ ㎡） 层数 总建筑面积（㎡） 占地面积（㎡） 档次 甲级 甲级 1700 每租200平米免费使用一个车位 —— —— 2年 85% 70（全包） 17 36700 11400 甲级 1500 电费 7 2年 98% 63 17-20 56800 95