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省域住房价格影响因素的计量研究 摘要 经过近二十几年的发展，朝着货币化、商品化、市场化改革方向快速前进 的房地产行业逐渐成为我国国民经济的重要支柱产业，为推动我国经济发展做 出了巨大贡献，同时也成为万千家庭生活幸福感的重要来源。然而在房地产行 业迅速发展的同时，住房价格也竞相上涨，且增长速度已经远超同期居民收入 的增长水平。政府不断出台相关调控政策，加大调控力度，但是调控的结果却 不是很明显。因此本文主要研究影响住房价格的因素主要有哪些，并且这些因 素对住房的价格弹性有多大，变化趋势如何?并为政府调控提供科学的依据。 研究过程中，本文首先回顾了与房地产价格、房地产调控相关的研究，从 供需的角度分类整理了影响住房价格的主要因素，并据此提出了影响住房价格 的九个重要因素。然后，本文基于中国31个省、市、自治区2005年至2012年 的面板数据，利用参数、非参数的方法，对影响住房价格的九个要素进行了系 统的分析。最后，本文总结了本文的研究结论，并指出了未来需要进一步深入 研究的问题与领域。 本文得到的主要三点结论：(1)无论参数还是非参数方法，都得到购买力 (城镇人均收入)是住房价格增长的主要动力；成本(竣工价格)对住房价格 的影响虽然不是最大的，但是其作用不容小觑；资金(人民币贷款余额)对住 房价格的影响是举足轻重的；供给数量(竣工面积)对住房价格的影响非常微 小。土地政策调控(土地依存度)，尤其对地方政府来说，是比较有效的住房 价格调控手段。(2)参数估计比非参数估计大大高估了第三产业发展水平对住 房价格的影响，与定性分析相结合，本文更倾向于非参数模型的估计结果；参 数模型得出的城镇人口数量对住房价格的价格弹性不准确，非参数结果更可靠 些。(3)在本文分析的背景下，根据结论的信息量和可靠性，本文初步认为非 参数方法优于参数方法。 根据上述得到的实证结论，本文提出了以下几点建议：(1)继续坚持并深 入货币政策的调控，严格执行差别化的住房信贷政策。(2)深入土地政策改革， 有效提高土地使用效率，降低住房成本，缓解价格压力。(3)深化经济社会改 革，提高经济生产效率，增加人民财富。(4)在进行调控的同时，注重对行业 省域住房价格影响因素的计量研究 发展的研究。(5)未来的房地产调控，继续深入其他结构性政策，如财税政策 等等。(6)房地产调控需要深入“精细化”调控，做到：分类调节、协同调节、 双向调节。 关键词：住房价格；影响因素；面板参数模型；非参数模型 II 省域住房价格影响因素的计量研究 ABSTRACT In the past 20 years，the real estate industry has goRen rapid advance toward the refotin direction of monetization，commercialization，and marketization，and has become an important pillar industry of our national economy,and also has become an important source of happiness of family life．However,at the same time，with the rapid development of the real estate，housing prices are also rising quickly,and the growth rate has been much faster than the growth rate of the residents’income level。 The government has introduced relevant policies and increased the intensity of regulation，but the result is not very obvious．So this paper mainly studies about what factors are affecting housing prices and what is the price elasticity of these factors on housing price and their changing trend．Besides，we can also provide the scientific basis for government regulation． In the process of study,we first review the research related to the pr