土地利用规划学--第十二章重点.ppt

* * 土地利用规划学 总学时：64 学分：4.0 内蒙古师范大学地理科学学院 主讲教师：敖登高娃 第十二章 土地利用规划的论证方法 第一节 土地利用规划可行性研究 第二节 土地利用规划费用效益分析 第三节 土地利用规划方案的可持续评价 第一节 土地利用规划可行性研究 一、可行性研究的基本原理 可行性(Feasibility)按原文词意是指能做得到的或行得通的意思。可行性研究是指进行能否做得到或是否行得通的研究。可行性研究常在投资前时期、投资时期和生产时期进行。可行性研究是投资前时期工作的中心内容，一般来讲，可分为四个阶段即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和决策阶段。 二、可行性研究的内容 1、关于投资机会研究 投资机会研究是鉴别土地利用项目的投资机会。机会研究在性质上是比较概略的，主要依据概略指标来进行估计而不是详细的分析。费用和成本的数据主要依靠与已建成项目进行比较获得的。投资估算常采用简单的方法以套用相近规模的单位能力建设费，如开垦1公顷需投资3000元，拟开垦1OO公顷则需总投资为30万元。 2、关于初步可行性研究 初步可行性研究可视作投资机会研究和详细可行性研究之间的中间阶段，其最终目的在于避免做虚功。通过初步可行性研究要求明确项目的概况，包括位置、规模、原料来源、产品出路等和项目总的经济指标。 3、关于详细可行性研究 详细可行性研究是为项目投资决策提供技术和经济依据。要求对一切可行方案进行详细的深入的分析比较得出最终结论，在以后阶段里不容许任意改变这些结论。 详细可行性研究应首先确定市场的需求，结合原料供应、资源利用、位置选择来确定生产规模、产品、资源、原料、人力、进度等因素确定后才能进行比较投资费用、估算生产费用以及进行财务和经济评价。 4、关于财务和国民经济评价 财务评价是应用市场价格对项目经济效果的评价，即以利润和投资费用之间的关系加以表示，在我国可用利润加税金和总投资费用之比(资金利税率)为其主要指标。 在我国建设项目经济评价分为财务评价和国民经济评价两个层次。 三、财务评价指标 (一)静态评价指标 静态评价指标系指不考虑资金的时间价值的评价指标，具有计算简便的优点，不足之处是因为没有考虑资金投入和回收的时间因素而无法预计整个项目存在期间的投资效果。 1、投资回收期 投资回收期即投资返本年限，是以规划项目的净收益抵偿全部投资所需时间来反映项目财务上投资回收能力的重要指标，具体计算公式如下： 计算所得的投资回收期N应与部门或行业的基准投资回收期No比较，当N≤No时，从财务上认为是可以接受的。基准投资回收期是为评价规划项目投资回收期所规定的标准期限。不同部门或行业由于投资结构、生产性质和技术装备等条件的不同，应分别规定不同的基准投资回收期。 2、追加投资回收期 追加投资指的是不同的规划方案所需投资之间的差额。追加投资回收期是指一个规划方案，用其费用的节约额来回收追加投资的期限。其计算公式如下： 3、投资效果系数 投资效果系数又称投资收益率，是规划项目实施后每年获得的纯收入与其所需总投资额之比，其计算公式如下： 4、比较效果系数 是追加投资回收期的倒数，是用来衡量追加投资经济效果的系数，其计算公式如下： (二)动态评价指标 动态评价指标考虑了资金的时间因素，较为符合资金的运动规律，使评价结果更符合实际。常用的动态评价指标有净现值、净现值率和内部收益率。 重视资金的时间价值，就是在进行投资分析时不仅考虑与项目有关的收入与支出的金额是多少，而且考虑收入与支出发生在什么时间。为了保证规划期各年的收支具有可比性，必须把它们折合为同一时间的收入或支出，如换算成现值或者将来值，在此基础上，再进行有关指标的计算。 ※单利指的是本金在一定时间内所得到的利息。 ※复利是指本金每期所得到的利息，在第二期一开始加入本金一起再计利息。本利和的计算公式为： ※把未来时期发生的资金流量按一定的利率折算成现值称为贴现(或折现)。折算时所依据的利率称贴现率。现值的计算公式为：P=F(1+i)-n，式中：P--现值；F—将来值；i—贴现率；n—年数。 ○所谓的贴现：一般是指商业票据的贴现，亦即企业或个人将未到期的商业票据交给商业银行，商业银行受理后，按票面金额扣除贴现日至汇票到期前一日止的利息后的净额交给贴现申请人。在贴现中，企业或个人贴给银行的利息称为贴现息，所用的利率称为贴现率，它不一定等于市场利率，但是总高于票据利息率。 ○再贴现的操作同贴现基本一样，只是贴现双方变成了商业银行和中央银行，即商业银行向中央银行的贴现行为。相应的，其中的贴现率也就变成了再贴现率。 应用这个公式可把现值