2015年大连上半年房地产市场总结精要.pptx

2015年上半年大连楼市回顾[中原集团大连公司][DaLian.7.2015]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。推出量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。 成交量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。剩余量：可售量减去成交量。储备量：未开发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。上半年市场表现——库存高点回落、成交暴涨、价格筑底成功15年上半年大连主城区的成交量同比暴涨近4成，可售量环比下降12%，整体均价为11830元/平，价格下降幅度已经缩小至环比1%，库存压力从42个月下降至30个月。从数据来看，大连楼市最差的“时间点”终于过去了，库存在减少，成交在大幅复苏，价格已经趋于平稳，大连楼市进入新的平稳发展阶段，其显著特征为：市场成交主力以首置、首改为主，70-120平市占率高达近七成，受高库存压力影响，价格走势平稳，市场两级分化严重，排名前10的开发商抢占近6成的市场份额。下半年市场预测——价格结构性小涨、市场透支、成交速度趋缓预计15年下半年受成交结构的影响，大连楼市价格将小幅上涨，但对单盘影响不大，对单盘来说，让利快销依然是保证业绩的最有利武器。而对于成交量来说，尽管大连楼市近5年来受多方利空的影响，但这些利空对刚需影响不大，因此出于对15年上半年刚需疯狂走量，我们认为刚需市场已经透支，15年下半年楼市成交将有所放缓，预计全年成交量将同比上涨20-30%左右，成交量在260-280万之间，很难超过13年的成交量。市场筑底完成、楼市复苏已然、但项目分化持续4目录CONTENTS宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析518243584宏观市场动态分析Part1国家统计局数据显示，2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%；上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，其中，城市上涨1.4%，农村上涨1.2%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.2%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.2%；据测算，在6月份1.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点；机构普遍预计，由于农产品价格、油价以及居住类价格的回升，下半年CPI同比可能小幅回升。政策篇Part1.2时间措施要点2014.3.5“两会”三大热点（一）房地产税立法正在研究中，房产税试点或暂缓；（二）“双向调控”靴子落地，地产股纷纷上涨；（三）楼价今年或变复杂，不同区域涨跌各异。2014.3.28不动产统一登记制度3年时间全面建立目标：从今年起，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，3年全面建立不动产统一登记制度，4年运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014.5.12央行发声力挺住房消费贷款银行不许停个人房贷中国人民银行敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。2014.7.1住房城乡建设部发布新版《建筑工程建筑面积计算规范》在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。2014.11.22央行两年多来首次降息自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍，其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当调整。2015.3.1央行下调基准利率自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款