2015年杭州房地产市场回顾精要.pptxVIP

2015年回顾 Market Hot spot Policy 市场回顾 政策解析 热点解读 成交情况 杭州商品房整体供需：连续4年成为千亿级市场，2015年超过2000亿元，成为全国排名前列的重量级市场 稳定的千亿市场 上海 北京 深圳 杭州 南京 4697 3044 2445 2155 1916 全国主要城市2015年商品房销售额（亿元） 上海 北京 深圳 杭州 南京 32174 27200 32898 16215 14790 全国主要城市2015年商品房销售均价（元/㎡） 330新政 金九银十供应上升 年末新开盘量上升 330新政之后，成交供应呈现爆发式增长，政策影响明显，基本需求大于供应； 第三季度，市场表现开始疲软，成交供应均有所下滑，除9月外，其他基本供需平衡；第四季度，由于金九银十传统旺季，供应量上升，年末冲量效应明显，但由于前期需求透支，金九银十成交表现处于平均。 月度供求：2015年全市商品房成交供应在3月份之后，成交量爆发，月度供需整体平稳 供求格局：2015年杭州主城区供求占比约为全市一半， 90方刚需产品仍是成交主力，受限购放宽影响，2015年改善需求明显释放 主城区 主城客户外溢 外溢因素：2015年萧山、余杭成交合计占比已超过主城区，随着主城供应量减少，价格相对较高、萧山余杭发展快速等因素；部分刚需客户向主城边缘区域转移，尤其是钱江世纪城、奥体、未来科技城等热点板块。 面积段分布：成交主力段在70-140㎡，70-90㎡占比57%，90-140㎡占比31%，集中在首改和刚需。 库存 整体库存： 15年全市商品房存量约16.7万套，同比上涨11%；其中主城区约8.3万套，同比上涨18%；全市去化周期约16个月 15年末全市商品房去化周期约16个月，主城约18个月，同比均下降3-4个月。 2011-2015年商品房库存去化周期 区域 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 全市 21 12 16 20 16 主城区 20 11 15 21 18 库存类型：从市区商品房库存类型分析，商品住宅可售房源占市区 55.1%；酒店式公寓占比为 19.4%；写字楼占比为 10.6%；商铺占比为 14.9%。 商品住宅 酒店式公寓 写字楼 商铺 1年 2.2年 7.2年 3.8年 商品房各类型产品库存去化周期 以 2015 年的销售速度，杭州市区住宅库存消化仅需不到 1 年（约 10 个月），酒店式公寓库存消化需 2.2年，写字楼库存消化需7.2 年，商铺库存消化需 3.8年。 商品住宅库存量占比 55.1%， 写字楼、商铺和酒店式公寓市场压力更大 住宅库存： 15年全市住宅存量为9.2万套，同比下跌5.2%；其中主城区约3.4万套，同比下跌6.9%；去化周期小幅缩短 目前杭州楼市的住宅存量算不上高位，处于平稳下滑态势。 2011-2015年商品住宅库存去化周期 区域 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 全市 20 10 13 15 11 主城区 21 9 12 14 9 库存分化：商品住宅库存集中在余杭、萧山等非主城区域，其中江干区、余杭及之江区去化周期最长，压力较大 区域 去化周期 江干区 12 余杭区 12 之江区 11 上城区 10 下城区 10 西湖区 10 萧山区 10 拱墅区 7 滨江区 7 下沙区 7 库存结构：商品住宅库存面积段集中90方以下刚需产品，占比达51.5%，库存压力最大的为180方以上户型，去化周期为1.4年 ＜=90 90-140 140-180 ＞180 9 9 12 17 商品住宅库存各面积段去化周期（月） 从市区商品住宅库存户型结构来看，90 平方米以下户型占据主力，占比达 51.5%；其次，90-140 平方米户型占比32.1%；140-180 平方米户型占比最小，为 6.0%；180 平方米以上大户型成交占比 10.4%。 180 平方米以上户型去库存压力最大 以 2015 年速度消化需 1.4 年 开盘量分析：因为相关政策和“金九银十”的影响，2015年开盘量主要集中在三、四、五以及十月 开盘量分析 2015年1-12月杭州新建商品楼盘开盘量对比图 成交情况 土地走势：2015年“前松后紧”，8月前土地市场低落，9月进入土地市场窗口期，当月全市成交金额146亿元，高溢价地块频出 2015年杭州全市（含余杭、萧山）成功出让土地114宗，8月份以前持续低落，9月份成交119.5万方占据年度供应三分之一，同时溢价地块频出，成交金额飙升至146亿元，10月、11月有所回落； 年底尾声萧山、大江东地块出让，12月成交量及成交金额仅次于9月。 7 宗数 成交分析 对比2014年，从成交面积来看，2015年余杭区宅地出让比例上升4.5%，萧山