J004-物业管理费测算201309修改精要.pptxVIP

物业服务费测算讲座 财务部 客服部 201309 物业服务费概念及定价方式 物业服务费定义 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 物业服务费定价方式 政府指导价 经济适用住宅小区、危改回迁小区 市场调节价 影响因素：（1）物业服务的内容。一般来说，服务项目多，成本就高，价格也相应高一些。（2）物业服务的标准。高标准则高收费，低标准则低收费。（3）物业服务的供需状况。一般而言，供过于求，价格就会下跌；供不应求，价格便会上扬。（4）物业服务的市场竞争状况。良性的竞争才能使市场主体受益，形成合理的价格，促进市场的繁荣；非理性的竞争则会损害市场主体的利益，形成不合理的价格，抑制市场活力。 物业服务收费形式 包干制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 酬金制 酬金制指的是在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定的数额提取酬金给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务收费形式 包干制 酬金制 企业 盈亏自负 只收取固定佣金 会计主体 物业管理企业是会计计体，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理 物业管理项目是独立会计主体，独立建账、独立核算 业主 支付固定费用 享有节余或承担不足 利与弊 操作简单，企业和业主均有风险 操作上复杂，对业主的专业性有一定要求，企业利益有保障 计算题： 某项目可收费总建筑面积是10万平方米，经测算该项目全年各项费用合计用了240万元，问（1）若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目月物业服务费是多少？（2）若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目月物业管理费是多少元？ 1、年总服务费264万元，每月每平方米2.2元。 2、总服务费252万元，每月每平方米2.1元。 物业服务成本构成及估算方法-人工费 人工成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。 工资 职工福利费 劳动保险费 住房公积金 奖金 工作经费 工服制作及洗涤费 人事管理费 医疗保险 养老保险 失业保险 工伤保险 生育保险 人工成本 人工费= 各项人工成本之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-能源费 电费 水费 燃气费 供暖费 其他能源费 能源费 能源费= 每项能源费 参与测算的物业总面积㎡ ∑ 运行电费计算公式 电费=W×24×a×30×P W：设备用电总功率 24：每天小时数 a：设备使用系数=平均每天开启时间/24 30：每月天数 P：电费单价（元/kw·h） 运行水费计算公式 水费=T×30×P T：日均耗水量 24：每天小时数 P：水费单价（元/吨） 物业服务成本构成及估算方法-设施设备运行维修费 土建及装修 强电系统 弱电系统 空调系统 消防系统 给排水系统 电梯系统 其他设施设备运行维修费 外包维保 维修材料 工程检测 其他 设施设备运行维修费 设施设备运行维修费费= 各项运行维修成本之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-清洁卫生费 保洁服务费 化粪池清掏生活垃圾 消杀费用 晶面养护费 外墙清洗 物料用品 垃圾清运费 其他清洁卫生费 清洁卫生费 清洁卫生费= 各项清洁卫生费之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-绿化养护费 外包养护费 绿化租摆费 物料用品 其他 绿化费 绿化费= 各项绿化费用之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-秩序维护费 保安服务费 物料用品 其他 秩序维护费 秩序维护费= 各项秩序维护费用之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-税费 营业税及附加 房产税 土地使用税 其他 税费 税费费= 各项税费之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-行政管理费 办公费 通讯费 交通费 差旅费 会务费 业务招待费 咨询费 审计费 行政管理费 文具及办公用品 印刷费 书报资料费 团队建设费 法律费 其他 行政管理费= 各项行政管理费之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-社区文化费 社区活动费 节日装饰费 其他 社区文化费 社区文化费= 各项社区文化费之和 参与测算的物业总面积㎡ 物业服务成本构成及估算方法-其他 保险费 热水费 宣传费 标识费 固定资产折旧 会所成本 不可预见费 管理佣金 其他成本 无 形 资