世联2012.1日长沙保利·林语报告.pptVIP

拓客保障：广撒网、深挖坑。 计划4：岳麓大道、枫林路、桐梓坡路、银杉路两侧商务公寓作坊式单位拓展 单张派发/陌拜/分片区集中拜访/关键人推介（房东） 派单、至河西入住公寓进行膜拜及推介 拓客保障：广撒网、深挖坑。 计划5：圈层推介。商会/球会/物流答谢会/政府答谢会/企业年会等介入 宣讲/提供场地/相关物料供应 拓客保障：广撒网、深挖坑。 计划6：母鸡客户深度挖掘。人肉搜索式信息渗透 客户A 同学关系圈 工作单位 娱乐消费场所 住所 客户关系网 通讯录 林语中心 主动信息渗透 老带新信息 专场推介会意向 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 时间 销售货源 商业 公寓去化 写字楼去化 保利林语中心2013年营销执行计划 诉求点 保利三综合体项目 综合体形象 商业体 投资回报率 地标写字楼形象 推广主题 保利践行城市运营，所到皆繁华 代言繁华未来 大河西繁华目的地 热销+最具投资回报产品 首席绿色商务基地+城市地标 品牌活动 配套活动 保利三盘联动：兵工展 保利亲子夏令营系列 “私奔两小时”演唱会 保利电影节 主力店及旗舰店签约 星级酒店签约 产权酒店签约 租赁单位签约 拓客活动 金钥匙签约仪式 政府颁牌并产品发布 圈层沙龙/培训 产品发布会 全国项目考察 音乐会 风水讲座 费用预算 300万 150万 250万 报告回顾及年前确定事宜 PART5 目标及分解 目 标 开发商要求“2013年保利林语中心实现清盘销售” 未对所售产品价格及销售总额做具体要求： 销售目标 写字楼共3万方，至年底全部清货，预计可实现2亿 公寓共7.4万方，至年底全部清货，预计可实现约4亿 裙楼按全部销售计，2.2万方至年底清货可实现约5亿； 酒店共3.8万方。暂考虑其为自持 销售金额初步预估 目标验证 公寓平均每月需销售150套，是市场出货速度的3-5倍，是目前本项目出货速度的2倍 本项目写字楼约3万平，按奥克斯的去化速度仍需4个月 商铺主力店未确定，仍存在高价去化难度 2013年出货难度判断： 公寓》写字楼》商业 月份 9月 10月 11月 剩余货量 月均去化 去化 76 55 28 1800 150 奥克斯月均去化 绿地月均去化 7000㎡ 2500㎡ 项目 长房时代城 红公馆 建安像素汇 雅阁国际 阿普阿布 月均去化 48 30 21 5-8 25 13年本项目的核心目标与核心问题？ 核心目标：综合体清盘 核心问题： 1、综合体里公寓、写字楼、集中商业三大类物业如何安排推售，才能避免资源争夺？ 2、公寓将面临提速的问题，如何解决？ 3、写字楼首次入市，如何快速去化？ 4、裙楼商业如何如期完成销售目标？ 11月20日月度会议几方达成的共识 2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值 3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心 4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店 5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“3新1火12季”格式推公寓 1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿 按达成共识的内容铺排推售 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 时间 销售货源 商业 3新1火12季格式推售公寓 写字楼形象及蓄销期 担心出现问题： ①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？ ②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。 11月20日月度会议中需再延展的问题： 1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样的写字楼 2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？ 3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标 世联假设： 1、商业价值兑现后，对公寓及写字楼的贡献不大，依然不能快速去化怎么办？ 作为投资性的产品投资回报率讲不清，不能快速出货；推售节奏把控不好，势必会存在隐患 2、线上主推综合体及写字楼形象没问题，但若公寓卖不动，势必会倾斜精力到公寓上，出现类似于12年的因多类型物业推售争夺房源的情况怎么办？ 3、均作为商业性质的公寓及写字楼，存在内部竞争。主推写字楼时客户有可能选择更便宜的公寓。内部存在竞争怎么办？ 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 时间 销售货源 商业 1#公寓去化