世联郊区大盘开发模式研究详解.ppt

郊区大盘模式 大盘社区 案例一：中海怡美山庄 中海怡美山庄-----区域及交通 中海怡美山庄-----定位及客户 中海怡美山庄-----规划 中海怡美山庄-----建筑及园林风格 中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情 中海怡美山庄-----启动模式 中海怡美山庄对本项目的启示 案例二：天泰?奥林匹克花园 天泰?奥林匹克花园-----区域及交通 天泰?奥林匹克花园-----定位及客户 天泰?奥林匹克花园-----规划指标 天泰?奥林匹克花园-----规划布局 天泰?奥林匹克花园-----分期及销售率 天泰?奥林匹克花园-----配套设施 天泰?奥林匹克花园-----配套 天泰?奥林匹克花园的启示 案例三：万科城案例分析 ——万科在造一座城 区位与交通 社区规划 低密度亲地社区的内涵 43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素…… 景观轴 三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 价值标杆 一期临水景观资源最好的TOHO 社区配套 位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示 建筑与景观园林 建筑风格 钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气 物业类型 户型组合 营销策略及执行结果 营销策略 产品策略 提出ToHo亲地社区概念 价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下迅速提价以实现利润的最大化。价格平均上涨达1000元 形象策略 3万M2配套先行，并引进了一些知名商业（如丹桂轩、华润万家），同时幼儿园和九年制学校已开建； 品牌策略 什么样的市场定位？ 万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？ 郊区大盘案例总结 郊区大盘案例总结 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》 世联研究理论 案例1：深圳---中海怡美山庄 案例2：青岛---天泰?奥林匹克花园 案例3：深圳---万科城 案例选择的适用条件： 陌生区域 效区物业 面临交通改善等大机会 规模大盘，小镇模式 区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政府车程10分钟 交通：公交多，但距市内路程较远 与市内的联系较便利，有多路公交 未来的地铁3号线和深惠公路 位置： 康乐公路旁 资源： 无明显山体或海景资源 地块现状： 地块平整，无特殊资源 项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活 目标客户： 高级白领 中产阶层 实际客户： 50%横岗人 20%龙山岗人 20%深圳市内投资者 规划指标： 总占地：40万平米中（共2块地） 建面：50万平米 容积率1.25 规划布局： 中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 大户型沿社区中央水景布置 建筑风格：拉丁风格 立面造型典雅、建筑线条优美 色彩欢快、亮丽 加勒比风情等拉丁风格元素应用 园林风格： 一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心） 园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情 一期规模 指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3 配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米 一期启动模式：情境展示 通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示 通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情 以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点 建筑风格演绎到位： 拉丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位 陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感 资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处 案例选择的适用条件： 陌生区域 效区物业 规模大盘，小镇模式 区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处，属于效区地产 交通：交通略有不便 距市中心区约25分钟车程 现有3条公交线路 交通有待改善 位置： 308国道旁 资源： 无明显山体或海景资源 地块现状： 坡地 市中心区 李沧区 城阳区 天泰奥园 天泰奥园 项目定位：运动、健康社区 目标客户： 高级白领 中产阶层 实际客户： 90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用