环上海地区的物流市场精要.pptxVIP

环上海地区的物流市场附1甲级仓库物流市场概况附2电商物流市场概况附2冷链物流市场概况2附1市场基本面–中国来源：国家统计局来源:国家统计局来源:国家统计局,iResearch社会物流商品总额2007-2013社会消费品零售总额2007-2013网络零售总额2007-2013受持续增长的网络零售总额支撑，2013年社会物流商品总额同比上升9.5%至人民币197.8万亿元2007至2013年网络零售总额复合增长率达79.1%，反映出近年来强劲的国内消费量3附1市场基本面–中国来源:中国物流信息中心，汇丰，高力国际研究部中国官方PMI和汇丰PMI2014年第三季度中国工业市场不及上季度活跃，中国官方及汇丰PMI的表现反映出工业经济趋缓中国物流业景气指数LPI物流业景气指数从十月54.9升至十二月的57.5，稳中有升4附1市场基本面–政策中国经济处于结构转型阶段，对于提振内需及相关服务领域的政策逐步出台，而物流作为促进国内消费的基础服务，成为政策引导和扶持的重点领域。国务院、商业部、国家标准委都十分重视物流业的发展，陆续出台相关政策，发布相关指导意见，减少关卡，降低流通成本，完善商贸物流标准体系，建立了商贸物流运行统计与分析制度、重点联系企业制度，深化物流行业改革，促进经济发展。随着2011年以来“营改增”的试点和实行，大部分物流企业税负增加明显，也有少数物流企业降低了税负，关键取决于当期可抵扣的进项税额，当期可抵扣的进项税额越多，企业的税负越少；当期可抵扣的进项税额越少，企业的税负越多。相信随着“营改增”中一些问题的暴露，国家将会对物流行业“营改增”政策进行调整，物流企业也将得到切实的优惠。5附1市场基本面–政策2013年国土局发布《节约集约利用土地规定（草案）》后，各地纷纷开始试行土地新政，至2014年底，在上海、北京、浙江、山东、福建、江苏、四川、吉林、安徽、江西、黑龙江、广东、湖南等的很多地方及城市都开始试行土地集约新政，这无疑将会对工业土地市场产生重大影响：工业用地转向弹性出让，出让期限缩短。一线城市工业用地产权分割从严执行，二三线城市允许甚至鼓励工业用地分割散售。解决工业“空地”，盘活存量，工业用地转商业、住宅等的愿望更加强烈。控制工业用地总量，提高工业用地价格，倒逼产业地产运营商提升管理水平，探索更长效的运营模式工业用地成本增加，同时工业用地升值潜力减小，实体企业拿地积极性降低，使得工业用地真正转向工业用途，提高工业用地的利用率可能产生炒卖现有工业用地，通过不正当手段占用集体用地等不利影响。6附1华东区物流产业园市场概述华东区物流产业园市场在物流仓储的需求方面，各个城市的情况不尽相同。上海商业比较发达，仓库的需求以电商企业和第三方物流企业为主；另外，由于上海产业升级，所以很多制造业被要求搬出上海，这样他们对上海的仓库需求也会体现出来。苏州和太仓整个仓储市场的需求，以制造型带动为主，但靠近上海的昆山则因为上海的供应短缺和租金优势而主要以零售业和电商为主；上海周边的其他城市，如南京等地是传统的老工业城市以第二产业为主导，因此吸纳主体也以工业企业为主。华东区是各大外资物流地产商进入比较早的区域，也是目前相对其他地区来说，甲级物流设施发展相对比较成熟的区域，租客对甲级物流仓储设施的接受度也比较高。目前，华东区各主要城市对物流的需求稳定增长，尤其是环上海地区的，如苏州，昆山等地。随着仓储物流的发展，和中央政府对现代物流业的支持，许多城市的政府正在积极筹划发展现代物流产业，把物流作为区域配套产业发展，将区域物流集中化管理。作为甲级物流设施发展的前沿地点，除了主流的国际开发商，如普洛斯，嘉民等，中国本土开发商也相继崛起，纷纷在各物流中心建立甲级仓库。来源：高力国际工业部7附1上海物流物业市场2014年末，上海非保税物流物业平均租金同比增长3.3%，达人民币1.12元每天每平方米鉴于浦东机场是运作航空物流的优质地理位置，其非保税物流物业租金持续录得全市最高，达人民币1.45元每天每平方米得益于上海自贸区的设立，保税物流物业租金增速加快，同比增长13.4%，达人民币1.24元每天每平方米来源：高力国际研究部来源：高力国际研究部8附1上海物流物业市场由于各物流热门区域拥有甲级仓库的时间不同，故我们选取各区皆有甲级仓库的时间段（2011-2014）作对比。上海西部、西北、西南和浦东地区都较早拥有了甲级仓库，如普洛斯虹桥北物流园、普洛斯西北物流园、安博松江九亭物流园、普洛斯临港物流园等，这些设施的完工时间基本都在2006~2008年左右，是上海第一批甲级仓库。大量高标新增供应的出现显著提升了市场平均租金，如2007年和2008年松江分别录得17%和24%的租金增长率，2008年青浦录得35%的租金增长率，2008年宝山录得48%的租金增长率。之