2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习17.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉收益法的含义； 2．熟悉收益法的理论依据； 3．掌握收益法适用的估价对象和条件； 4．熟悉收益法估价的操作步骤； 5．掌握报酬资本化法最一般的公式； 6．掌握净收益每年不变的公式； 7．掌握净收益在前若干年有变化的公式； 8．熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9．熟悉净收益按一定数额递减的公式； 10．掌握净收益按一定比率递增的公式； 11．熟悉净收益按一定比率递减的公式； 12．掌握预知未来若干年后的价格的公式； 13．掌握净收益测算的基本原理； 14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取； 15．熟悉求取净收益应注意的问题； 16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定； 17．熟悉报酬率的求取； 18．熟悉直接资本化法概述； 19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 22．掌握投资组合和剩余技术。 二、内容讲解 第八章　收益法及其运用 第五节　报酬率的求取 一、报酬率的实质 报酬率（yield rate，Y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率）同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本；投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即来源：建设工程教育网报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即： 报酬率＝投资回报/所投入的资本 可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。报酬率与投资风险的关系可见图7-2。 掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，来源：建设工程教育网另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。 图7-2报酬率与投资风险关系示意图 “采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识，使得报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或者仅适用于某些特定情况下的结论。以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行利率。马克思说：“因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资，所以，购买地租所根据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4%，而他用同一资本投在其他方面却能得到5%；这也就是说，他为地租付出的资本，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。”但当情况不再是这样，例如拥有土地者不再有任何特殊的社会地位，受自然或社会因素的影响获取地租并不稳定、有风险时，报酬率就要高于其他较长期投资的报酬率。因为土地不可移动，使得它难以逃避一些政策、社会动荡或自然灾害的影响。 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，例如期间收益