第六章固定资产评估(二)房地产评估分解.ppt

第六章 固定资产评估（二）房地产评估 教学要求: 一、了解房地产特点和价格种类 二、了解房地产评估的特点和程序 三、了解土地使用权价格特征和种类 四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收 益现值法 五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估 价法和预期开发法法 六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估 价法和重置成本法 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 1．房地产的概念： 第一节 房地产评估的特点和程序 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 二、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具有上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 决定 决定 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、影响因素多样性 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） （请看一个房地产评估案例） 三、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 影响房地产价格的因素： （一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 区位因素： 面积因素、宽度因素、深度因素 形状因素： 地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 容积率因素： 用途因素： 土地使用年期因素 四、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 五、房地产评估的程序 明确评估基本事项： 1、估对象、评估目的、评估基准日、评估报告提交日期 2. 拟定评估工作方案 3. 实地勘察搜集资料 4. 选用评估方法评定估算 5. 确定评估结果，撰写评估说明或报告 第二节 土地使用权评估 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 一、土地价格的特性 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策