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上东国际整合营销推广思路 RK榮凱機構 目 录 一、峡市房地产发展现状 1.1 住宅发展现状 1.2 商业发展现状 1.3小户型公寓发展现状 1.4市场研判 二、项目产品概况 三、项目SWOT分析 3.1 优势 3.2 劣势 3.3 机会 3.4 威胁 四、项目定位 4.1 项目定位 4.2 价格定位 4.3 客户定位 五、项目销售策略 5.1 销售总纲 5.2 销售周期 5.3销售策略细分 六、项目推广策略 6.1 推广总纲 6.2 推广主题 6.3 推广阶段划分 一、三门峡房地产发展现状 1.1 住宅发展现状 大盘迭起 群雄鏖战 从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发正处于快速升温阶段, 2009年至2010年商品房供应量急剧增加。2010年全市商品房在建、在售项目多达25个，投放量约在210万㎡。规模大盘迭起，35万㎡体量的崤山国际,30万㎡体量的公园九号，70万㎡体量的宏江中央广场，18万㎡体量的滨河花城都将给市场带来巨大冲击。 建业、中海等外地开发商的到来，给峡市带来崭新的开发理念，全面的物业服务，较完善的操作手段，使消费者对房地产有了更清晰的概念。随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。 目前峡市房产品质逐步提升，小高层、高层逐步被消费者接受，开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺，大多数建筑面积在80—135㎡之间。户型设计合理，实用性强，但户型创新力度不够，开发商品牌较弱，多为外来投资者。 1.2 商业发展现状 商圈聚集 寸土之差 由于峡市总人口较少，消费水平有限，目前商业项目不是很多，峡市商业主要集中在市中心湖滨广场周边，有建业新天地、时代广场、大张百货等。建业新天地目前经营情况较差，租金相对较低，景通时代广场目前开始经营，租金相对较高，大张百货是峡市中低档消费区，地下商业，人气火爆。距市中心较远的红场步行街目前经营情况也相当惨淡。 1.3 小户型公寓发展现状 非主流 不畅销 小户型兼顾住宅、商业特性，由于购买者要么追求纯居住及面积，要么追求门面铺位，同时办公需求不旺盛，客户对小户型市场认可度低，购买热情不高。尤其对独栋全小户型类的产品关注度较低。已售的怡居青年、自助公寓，在售的大中海复式小户型，均不属于市场主流的热销产品，整个市场小户型投放量也相应较小；且后期租售统管不能保障，投资性无法有效保证。 1.4 三门峡房地产市场研判 商品房市场投放的产品同质化严重。 市场供大于需的矛盾日益突出，商品房空置率较高。 定向房、私人建房、单位建房充斥市场，客户分流较大。 市场上较受客户欢迎的户型产品集中在实用性的两房、三房。 小高层、高层成为市场供应的主力军，但客户喜好多层的居住习惯根深蒂固。 小户型、复式等产品在市场上反映不佳，客户认同度较低。 二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。 中低端商业消费旺盛、高端商业地产市场反应低迷。 小户型市场反应低迷，销售周期较长。 二、项目产品概况 规划参数 占地 约3330㎡ 总建面积 约12240㎡ 底商 1、2层 户数 28户/层；共228户 单层面积 约1360㎡ 户型 约35㎡—85㎡ 配套 2部电梯；4个步梯 项目紧邻铁路线 长途汽车站 公交汽车站 三、 项目SWOT分析 3.1 优势分析 产权70年，投资收益长； 接近现房，主体施工完毕； 交通中心位置，人流密集； 具有投资/商业/居住/办公等多功能价值； 3.2 劣势分析 项目前期开发拖延，楼体形象接近烂尾观感（项目自动工以来已有10年时间）； 三面临火车站、长途汽车站、公交车站，噪音较大，车流量大，空气污染严重；周边人员流动性大，环境 较差； 底下2层商业产权另属，导致整体商业形象和功能被分割，如果后期底商业态杂乱，则上层市场价值大打 折扣； 受地块限制，规划导致居住功能不完善，产品在户型、面积、配套、采光、功能、出入上存在多重硬伤； 建筑主体上存在梁多、梁大以及柱多现状，绝大部分卫生间为暗卫；单层仅有的三套60㎡以上两室因处 于夹角位置，户型构造均不方正； 无足够地面停车位，无宽敞出入门道，无独立院落区分，无休闲空间； 接近50%的户型无厨房配置，家居功能需求缺失；得房率低，公摊较大； 客户以投资性顾客为主体，客户面狭窄，硬性消费需求少； 3.3 机会 峡市小户型公寓虽不属主流，但市场整体投放量也较小； 处交通中心地段，人流密集，地处峡