昆山房地产.ppt

* 昆山市场基本情况 一、地理位置 昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，毗邻上海，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。拥有良好的海运、水运和航空运输条件，距离上海30公里。 公路：沪宁高速、苏嘉杭高速、312、 204、318国道贯穿全境。 铁路：京沪高速铁路穿越昆山南部。 城际轨道交通网： 南京-镇江-常州-无锡- 苏州-昆山－上海城际轨道交通线，昆 山轻轨直通浦东。 二、交通 经 济 分 析 繁荣的城市经济 作为全国百强县之首，昆山近年GDP增长非常迅速，年均不低于25%速度增长，可谓突飞猛进。 城市表现出极强的经济活力。 资金的密集投入和产业的不断扩张，昆山市财政从中分享较高的经济收益。政府财政收入在2008年突破40亿美元， 地方政府相当富裕。 自2008年苏州位居江苏省首位，昆山市人均可支配收入更是位于苏州市全域最高。 昆山人均可支配收入稳步提高 三、城市GDP、财政收入、人均可支配收入 资料来源：昆山统计信息网 四、区域属性—— 国际一流的新兴高科技产业园区 昆山经济技术开发区和出口加工区为国内一流的开发区、全国IT产业的重要基地、台商投资密集区、欧美客商投资重镇。 现有企业总数在600家左右，引进外资项目1300个，投资总额170亿美元，世界500强企业有20家，包含日本、韩国、欧美、台湾等41个国家和地区的客商进驻。 工业产值在2008年底达到5000.5亿元，出口创汇613.50亿美元，财政收入是272.55亿元。 园区就业人口总数22.7万。 2009年，在台湾电电公会公布的大陆地区投资环境评估中，昆山跃居首位。 在福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜上，昆山位列同类城市第一。 资料来源：昆山政府网 五、人口发展 近年来，昆山户籍人口平稳增长。但入世以后，外来人口大幅增加。据昆山统计数据显示，截至2009年，昆山市总人口已经达到150多万。其中外来人口已达到95万多，超过65万多的本地人口。 昆山大量的人口导入为房地产提供大量市场需求动力。 资料来源：昆山统计信息网 总 结 昆山近年来经济发展迅猛，利用外资多年保持较高水平，政府财政收入及百姓可支配收入也大幅增加。良好的经济运行为城市建设和房地产产业发展奠定了坚实的基础。 国际资本及产业的大量流入，使昆山外来人口逐年增加，并在2006年首次超越了当地户籍人口数量。源源不断的人员流入必然会促进房地产业的发展。 商品房施工面积/销售面积比率大，竞争激烈。 昆山城市建设处于快速发展期，近年施工面积与销售面积都相当巨大，但近年来两者的比率都在2.8以上，2009年施工面积1991万㎡，销售面积539万㎡，两者比率更是达到3.18。说明虽然市场需求旺盛，但由于市场供应较大，销售竞争相当激烈。 一、施工面积/销售面积比较 宏 观 房 产 资料来源：昆山统计信息网 房 产 分 析 二、 销售面积、价格走势 单位：万㎡ 单位：元/㎡ 昆山楼市近年销售量逐年增加，07年达到高峰。虽然在08年有短暂的回落，但到了09年又迅速骤增。销售价格上也是逐年增长，价格年复合增长率达到14.5%。 资料来源：昆山房产信息网 普通住宅仍占据市场主导 从09年的统计看，昆山商品住房主要供应面积在90-144平方米之间，这也和市场主流需求相一致。但随着房价的逐步增长与新苏州人的逐步增多，未来90平方米以下供应必然增加，从而加剧细分市场的竞争压力。 新昆山人逐渐成为置业主流 可以很明显的看出，新昆山人占据了昆山商品房市场的半壁江山，随着外来人口的逐年增加，这一点在未来还会更加明显。 三、 房产供销属性 资料来源：市调、二手资料 上图看出，06-09年昆山土地供应量呈U型走势，在08年达到最低谷后， 09年供应量重新反弹。昆山即将掀起新一轮城市建设高潮。 单位：万㎡ 资料来源：昆山土地储备中心 四、 土地供应 五、城市规划 一体：中心老城区； 两翼：东部和西部 ——城市副中心。 市政府对昆山的规划是“居住向西，产业向东” 。昆山城市副中心就是在这样的发展理念下诞生的。随着西部建设进度的加快，各种市政配套和基础设施的逐渐成型，副中心居住已经成为一种趋势。到城市西部去”成为人口布局的新方向。 可以预见，未来区域房产建设将迎来一个高峰期。 “一体两翼”发展规划推动城南、城西高速发展 本案 六、宏观政策 2010-04-14日 国务院常务会议：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得 低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比