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* 3、龙城08年市场典型案例分析 2006-9-15，中海地产以1234567890元投得，位于龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交叉口、占地118799.42m2、建面380160m2、容积率3.2的商住用地G01064-0259。要求9070政策。楼面均价3247.5元/平方。 自此，中海地产合计拥有大运新城板块占地176492.11、建筑面积558674㎡的土地储备，成为大运新城土地储备最多、项目数量最多的开发商，同时，“中海·康城国际”也是龙岗可售楼面地价最高的项目 A.中档典型楼盘分析——中海·康城国际 背景分析 开发地块：G01064-0259 容积率：≤ 3.2 占地面积：118799.42平方米 总建筑面积：380160平方米 住宅面积：357320平方米 业面积：15000平方米 建筑形态：项目由多层、小高层和高层组成，是一个围合式的建设布局，多层产品全部分布在小区中央 第一批单位 第一批单位共3栋，6个单元 共1112套单位 户型为 70㎡-- 80㎡ 两房 康禧阁 康惠阁 康盛阁 康耀阁 康智阁 康悦阁 1# 2# 3# A.中档典型楼盘分析——中海·康城国际 主力户型 75㎡两房两厅一卫 85㎡两房两厅两卫 户户赠送面积：凹阳台设计，二房变三房 户户设计挑高露台 户户方正实用 A.中档典型楼盘分析——中海·康城国际 户型 面积 套数 套数比 2.2.1 64.72 31 3% 2.2.1 71-74 341 30% 2.2.1 75-76 62 6% 2.2.1 86-88 397 35% 2.2.1 88-90 285 25% 复式 158-160 4 0.4% 合计 1120 100% A.中档典型楼盘分析——中海·康城国际 中海康城国际第一批单位全部是两房户型,面积70～80㎡之间,2008年6月21日开盘,目前销售率达57.05%. 主力单位：71-74平米2房、86-88平米2房、88-90平米2房； 竞争优势：高附加值——户型设计有两层高露台和凹阳台，其中凹阳台可改装为房间，使两房变三房，增加了房间的使用率； 价值优势：6500底价，送1500元/平米精装修。 自身条件：90/70产品，体量大，成本高，无现实利好，市场恶劣，客户层面狭窄； 策略分析：不计成本，现金为王。 位置：龙翔大道与吉祥中路交界处 占地面积：36万㎡ 建筑面积：77万㎡ 容积率：1.66 绿化率：50% 建筑形态：小高层、高层、TOWNHOUSE，其中TOWNHOUSE共100余套，主力户型为四房及五房。 总户数：3776户 配套：园林、幼儿园、会所、游泳池和商业等，其中会所面积约3400平方米、商业约1.4万平方米、幼儿园三所、泳池五个。 综合评价: 项目兼具规模、区位与规划前景优势，加上品牌开发商的倾力打造，成为中心城珍贵豪宅。 B.豪宅典型楼盘分析——公园大地 现推售15栋、38栋、43栋，三房、四房主力户型，销售率81.96%； B.豪宅典型楼盘分析——公园大地 近期推售单位产品线及配比 100% 　 　 5% 266-276 顶层复式 1% 256-266 顶层复式? 4% 190-195 4.2.2 16% 175-185 4.2.2 19% 165-175 4.2.2 17% 155-165 4.2.2 2% 140.97 4.2.2 9% 121--126 3.2.2 14% 110-120 3.2.2 13% 78-79 2.2.1 竞争优势：资源、规模、区位、纯平面产品等价值条件无可复制，市场未造成明显影响，在龙城属于无法复制的稀缺型产品。 自身条件：自身优势过于明显，已经形成龙城的豪宅标杆，难以超越； 策略分析：紧扣稀缺、品质两大卖点，高企形象和档次标杆。 龙岗中心城、奥体板块------首席国际住区 位置：中心城西区黄阁北路与龙平西路交界处 总用地面积：15万㎡ 建筑面积：约28万㎡，其中住宅部分面积约22万㎡ 容积率：1.57 绿化率：80% 总户数：约1500户 车位数：约1800辆 建筑形态：花园洋房、公寓、小高层和高层 C.高档典型楼盘分析——招商依山郡 一期：占地4万平方米，建面约7万平方米，由12栋4层125-250平方米共389套的花园洋房组成。 二期：占地5万平方米，建面约10万平方米，共10栋698户，由8栋11层小高层和2栋42-63平方米共220套的国际公寓组成。 三期：占地约5万平方米，建面约11万平方米，共7栋，由18层688户的生态小高层组成。 第三期8.1% 41% 174 四房 5% 236\228\282 复式 33% 139 三房 13% 77\74\90 二房 —— 53\90\47\55\57 一房 招商依山