西成工业区综合整治(建环委会)技巧.pptx

西成工业区综合整治及产业升级专项规划 深圳市西成联合开发有限公司 深圳道明电气设备有限公司 2015.09 项目概况 综合整治策略及方式 综合整治方案 综合整治影响评价 汇报内容 第1部分 项目概况 2014.5，根据《深规土会议纪要[2014]66号》，本项目与大鹏鸿华引染厂、奔康工业区、罗湖笋岗艺展中心、臣田工业区等5个项目列入深圳首批旧工业区升级改造类计划项目试点。 2014.9月，取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局批复。 项目概况——背景及过程 项目概况——区位 本项目位于宝安西乡，紧邻广深公路，北边以西成大道，南边以西成二路为界；根据《深圳市城市总体规划》，本项目位于“五片区”之一的西部滨海分区； 超材项目 项目概况——规划范围 规划整治范围70690.36M2 本规划整治范围70690.36平方米，现状建筑面积119680.83平方米，现状平均容积率1.69； 项目概况——现状建筑 配套设施 职工宿舍 厂房 职工宿舍 职工宿舍 管理及配套 厂房 目前园区内的产业空间主要以加工类的厂房为主，产业类型较低端，发展缓慢，环境较差，土地利用效率低，未来产业升级面临产业空间不足等问题； 规划范围内用地全部为国有已出让图地，权属相对单一。 项目概况——用地权属 用地性质：普通工业用地（M1） 开发强度：规划区内建筑以现状保留为主 道路交通： 主干道：广深公路，红线宽度120米 支路：西成大道，红线宽度15米 西成二路，红线宽度15米 项目概况——上层次规划要求 《深圳市城市总体规划》（2010-2020） 《深圳市现代产业体系总体规划》（2009-2015） 《宝安区产业规划》 《深圳市宝安中心组团分区规划》 《深圳市宝安103-1715号片区[西乡平峦山、铁仔山片区]法定图则》 根据上级各项规划的要求，该用地应重点发展先进的城市型、科技型工业。 项目概况——设计目标 工业设计创意+设计产品展示+创意产品开发生产 第2部分 综合整治策略及方式 根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号） 三、“鼓励旧工业区升级改造” 第十四条：为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。 编号 改造模式 说明 1 综合整治 改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等，不改变建筑主体结构和使用功能。 2 功能改变 对建筑的维护方式发生改变，或对建筑内部的分隔方式发生改变，以达到改变功能的需要，宗地内建筑面积总量不发生改变。 3 加建 在原有基础上垂直加高加层，增加宗地内建筑面积总量。 4 扩建 建设用地原为空地，从基础开始建造建筑，增加宗地内建筑面积总量。 5 局部拆建 拆除局部用地上原有的建筑，重新建造，宗地内建筑面积总量发生改变。 综合整治改造模式一览表 本次规划综合现状建筑情况以及规划理念，采取“现状保留、加建、功能改变、局部拆建”四种改造模式，并提出“功能优化、空间蜕变、配套升级”的改造策略。 综合整治策略 综合整治策略 规划设计及改造措施——改造类型 1# 2# 3# 4# 5# 综合整治+加建 局部拆除重建 现状保留 1#地块为职工宿舍，原建筑面积23074.58M2，改造后加建建筑面积5600.70M2，其中增加的4900M2为职工活动中心，700.70M2为辅助性公共设施； 2#地块新建研发楼，建筑面积16880M2，其中450M2为公共配套设施； 3#地块原建筑面积19459.87M2，改造后厂房面积将增加5900M2； 4#地块原建筑面积40251.20M2，改造后将加建宿舍及其配套设施8941.24M2，同时新建公共服务设施334.08M2； 5#地块现状建筑面积22214.61M2，可将部分厂房空间改造利用为产品展示空间，未来5#地块可以为园区的产业空间补充提供有效的解决方案，本次综合整治5#地块为现状保留。 第3部分 综合整治方案 综合整治方案——功能分区 替换 生活区 研发区 研发配套区 综合整治方案——规划总平面图 经过本轮综合整治，园区总建筑面积为14.2万平方米（现状建筑面积为11.9万平方米） 平均容积率为2.01（现状平均容积率为1.69） 综合整治方案——鸟瞰图 综合整治方案——交通流线分析 综合整治方案——消防流线分析 综合整治方案——慢行系统 公共开放空间节点 慢行流线 连廊/风雨廊 综合整治方案——停车分析 替换 本次综合整治解决停车位205个，在2#地块设置室内停车库，其余地块则以有组织的地面停车为主，部分停车位计算借用了消防车道。 综合整治方案——2#地块建筑方案设