银色港湾老年公寓可行性报告解读.doc

银色港湾老年公寓可行性报告 二00七年十月 （一）政策依据 1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通 知》（豫政办[2006]105号） 2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福[1998]19号 3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国 办发[2000]19号） 4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号） 5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税 [2000]97号 6、《中华人民共和国土地管理法》 （二）老年公寓市场机遇 ?我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 ?“老年公寓”市场潜力巨大在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导 对此十分重视。 近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心 和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面， 并鼓励从事老年住宅的建设。 河南 省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性， 出台的政策更具有可 执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利 率优惠；财政可给一次性开办补助 ; 向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前 扣除 … ? 老年住宅在京、沪两地倍受热宠 最早的老年公寓就出现在北京和上海。 上世纪的九十年代初， 在当时的上海 商品房积压量高达上千万平方米的情况下， 中高档老年公寓一直供不应求， 排队 预订的场面时有发生。 九十年代中期， 北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成 功经验后， 结合本地区老年人生活习性建老年公寓， 取得了良好的经济效益和社 会效益。 总结： 如果说 1.45 亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由， 那么国家鼓励和京沪两地老年 公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。 从今天老年人口基数、 老年 人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看， 实施老年公寓建设应该说是一 种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老 年人极其子女所接受。 老年人公寓现状分析 6 据有关部门的调查表明，与目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较， 我国只有 42000 多所的养老机构， 所拥有的床位还不到 100 万张， 只能为 1% （ 1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和 赡养费大约有 4000 亿元， 借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4% — 5% 的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年公寓，投资总额在 160 亿到 200 亿元。 ? 国内老年人的居住模式 A 、购买房屋居住 2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4% ，购 买经济适用房的占 2.1% ，购买原公有住房的占 10.5% 。其中，市、镇购买商品 房的家庭占 6.2% 和 5.6% ，购买经济适用房 5.6% 和 4.2%, 购买原公有住房的户分 别为 37.1% 和 12.7% 。 县购买商品房、 经济适用房和原公有住房的户总共不超过 1.9% 。 可以看出， 目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速， 己经有三成以 上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B 、自行建房居住 个人建房有自筹自建、 自建公助、 集资联建或集资合作建房等多种形式。 个 人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。 2000 年人口普查资料显示， 我国老年家庭户中，自建住房的占 77.2% 其中市、镇自建住房的占 30.3% 和 64.7% ，而县自建住房高 95.5% 。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭 住房来源的主要途径。 C 、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金， 取得房屋居住使用权的一种住房消费 形式。 2000 年人口