2006巩义市森海波项目整合营销方案.docVIP

森海·玉波苑项目 整合营销方案 目 录 一、巩义市场分析回顾…………………………………………………p2 二、项目整体分析及定位………………………………………………p2 三、目标客户定位与分析………………………………………………p3 （1）目标客户的区域 根据以上信息树分析，加上项目所在区位、及市场整体供应情况等综合分析，最终将本项目产品定位为：巩义新区一个高尚、名流聚集生活区，同时又是新区极具投资潜力和保障的投资项目。 三、目标客户定位与分析 在各职业中，私营业主、公司员工、行政事业人员高居前三位，所占比例依次为40.7%、27.2%、15.2%，他们是市场的主力军；自由职业人员占7.1%； 其他职业人员所占比例均在5%以下，他们所占比例较低，但购买力很强，而且他们具有特定的出行工具，其潜在消费能力很大。 （1）目标客户的区域 对于期房销售来说，公司的信誉同样是至关重要的，森海地产要想通过该项目树立良好的信誉度，就必须保证对客户的承诺全部兑现。因此，建议与巩义市消费者协会联合推出“零风险”购房，凡在购房期间公司的承诺，交房后经客户发现没有兑现，公司将无条件退房，并赔偿客户利息损失。 （2）楼盘形象包装 楼盘形象包装通过“工地形象包装”、“道路形象包装”等手段达到目的。 道路形象包装： 1）旺地路牌：在杜甫路交通要道出设立工期牌。 2）引导旗：在新区内，沿嵩山路、杜甫路两侧的路灯上悬挂引导旗，拦截部分来周边其他楼盘看房的目标客户，同时也加强本项目现场宣传力度。 工地形象包装： 1）工地围墙包装 2）彩旗 3）维护良好的工地形象 4）简单户外绿化 六、项目前期推广具体安排 （1）前期推广阶段时间划分 1、第一阶段(准备期预热期 3、第三阶段（强销期）2006年10月1日—2006年12月31日 项目公开销售，强化项目产品功能优势和产品形象。 4、第四阶段（续销期）2007年1月1日—3月31日 突显热销气氛，确立项目的综合形象。 5、第五阶段（承接二期）2007年4月1日—5月31日 持续完善形象，推出促销活动强化一期销售，推出二期房源。 （2）前期推广阶段内容划分 推广前期建立本项目鲜明的形象，并完成卖点的完全展示，以引起客户的注意，带来认知。同时，通过硬性与软性广告的共同结合进行诉求，建立起项目与发展商的完整形象。后期主要是依靠项目的品牌形象并结合一些特殊的促销措施来吸引客户前来现场。在一期销售末时强化开发商的企业形象，同时为二期作准备。 （3）前期推广阶段划分细化 准备期：2006年5月——7月31日 ◆本阶段工作主要内容: 做好前期准备，为后续工作打下良好基础。 ◆具体细分： 1）项目营销推广方案的认可、执行； 2）售楼部装饰方案的确定； 3）销售道具的准备； 4）销售队伍的组建及培训； 5）工地现场的包装； 6）VI系统的确定； 7）施工进度的确定； 8）交房标准的确定； 9）部分户外形象广告和车体广告先行介入； 10）电视广告的策划、制作。 ◆本阶段推广工作实施计划 A、售楼部的装饰（时间：7月15日前完成） B、销售道具的准备（时间：7月20日前完成） 1）楼书、单片等长期宣传资料的设计； 2）销售人员工装、用品的购置； 3）物业宣传资料的撰写 4）销讲资料的撰写 5）沙盘、模型的制作 6）展板的制作、 条幅、引导旗、装饰旗的设计 C、销售队伍的组建（时间：7月15日前完成） 1）销售人员的招聘和选拔 2）销售队伍组织结构的确定 3）销售人员的综合素质的考核 D、工地现场的包装（时间：7月15日前完成） 1）看房通道包装指示 2）售楼中心包装指示 3）工地入口、安全通道指示牌 4）“建筑材料、备料点”进行美化 5）工地墙体的美化 E、楼盘VI系统的确定（时间：7月1日前完成） 1）基础设计 标志 专用（标准）字体 2）应用设计 办公用品系列 销售道具系列 预热期（市场导入期）：2006年8月1日—9月30日 ◆本阶段推广思路 本阶段举办隆重的奠基仪式，并以新闻、软文的形式后续报道，进行前期入市形象宣传。推广形式采取电视、户外、单页等媒介进行企业及项目形象宣传。内容包括企业、项目形象宣传。 ◆推广原则：迅速造势，在有限的时间内立即进入认筹阶段，争取尽早进入销售状态。 ◆本阶段推广工作实施计划 A、公关活动 举办产品推介会，扩大产品对外认知度。 标语：森海·玉波苑，新区第一雅派生活体验！ B、大众媒体 电视、户外： 进行形象建立与产品展示 报纸： 《森海·玉波苑，今天动地》 《森海·玉波苑，开启新区第一雅派生活》 C、印刷品 宣传单片、楼书 每逢硬性广告与软文的间歇阶段，可以在巩义市的知名商场门前派发单片，或在人流比较集中的各种酒店或绿化广场附近进行单片派发。这样