2006年房地产估案例与分析真题及答案.docVIP

2006年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价试卷 1．1 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 表1　可比实例资料表 估价对象与 可比实例 项目 A ××大厦 首层商铺 B ××花园 首层商铺 C ××大楼 首层商铺 D 估价对象 首层商铺 坐落 ××大道 ××大道 ××大街 ××大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2006年10月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 房 地 产 状 况 因 素 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大街/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 商铺交易价格 10500元/㎡ 9091/㎡ 9562/㎡ 1 （1）100/100。 （2）××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。 （3）100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。 表2　房地产状况因素修正系数及计算表 可比实例 项目 A ××大厦 首层商铺 B ××花园 首层商铺 C ××大楼 首层商铺 交易日期 100/100 100/l00 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 房 地 产 状 况 因 素 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 100/100 100/97 100/l00 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套设施 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/l00 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/98 100/102 商铺类型 100/100 100/100 100/102 建筑结构 100/100 100/100 100/l00 朝向 100/99 100/98 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 交易价格 10500元/㎡ 9091㎡ 9562/㎡ 10606元/㎡ 9958/㎡ 9285㎡ ‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/㎡。则保险费为： 2000×243．70×1．5‰＝731（元） （5）运营费用合计 年运营费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝38605（元） 3．确定房地产年净收益 房地产年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝16252438605＝123919（） 4 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%（） 5．确定收益年限n 估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘．现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58．9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38．5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限n＝589年 6．计算房地产收益价格 即估价对象房地产的收益价格为153．23万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181．86万元，收益价格为153．23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则：估价对象最终估价结果： 房地产总价＝181．86×60%＋153．23×40%＝170．41（万元） 房地产单价＝170．41×10000÷243．70＝6993（元/㎡） 估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41