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经济适用住房的土地供应方式:采用划拨方式供应 　经济适用住房的土地供应方式为什么要采用划拨方式供应呢？划拨方式与经济适用住房制度存在一定的矛盾《经济适用住房管理办法》第7条规定：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。 对经济适用住房的定义是：“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。以划拨方式供应建设用地，正是其优惠政策的第一项。由于经济适用住房属于政府扶持的保障性住房，从表面上看，政府通过划拨方式无偿供应建设用地，降低了开发成本，让利于中低收入住房困难家庭，确实起到了政府扶持、保障民生的作用。 划拨土地使用权，确实是一种让土地使用者无偿取得建设用地的方式，但其与有偿取得土地使用权的区别，还不仅仅在于是否需要支付费用，而是主要体现在三个方面：无偿、无限期、不能流转。 由于经济适用住房的购买者在一定时间后可以转让该住房，因此以上的三个方面都需要在现有法律法规中寻找新的合理解释。 1.流转的问题 按照《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定，经济适用住房取得房地产权证满5年后，在符合相应条件并且原住房保障机构不予回购的情况下，可以在公开市场上进行转让。由于购房者享受了优惠政策，因此其只拥有有限产权，该办法规定在转让（或政府回购）时“房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区（县）的财政部门”。其中，上缴的部分可以看作包含了土地收益的部分。 从这些规定可以得到这样的结论：第一，经济适用住房的土地使用权是划拨形式取得的； 第二，在符合一定的条件后，补缴土地收益即可以流转。那么，这是否符合相关的法律规定呢？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让条件，作了比较明确的规定，其中之一就是“签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。 可以看出，经济适用住房土地使用权的转让是合法的，但同时由划拨转成了出让。由此，便引出第二个问题———期限。 2.期限的问题 《城市房地产管理法》第23条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。而土地使用权出让是有期限限制的。经济适用住房流转时（无论政府回购还是上市），土地使用权由划拨变成了出让，这也就意味着将产生如何设定期限的问题。同一地块的住户，转让的时间可能会不同，是否意味着同一地块将出现不同的期限？如果要统一时间，那么起点时间是按划拨的时间，还是按第一次转让的时间，或是特别规定一个时间？如果不按划拨时间算，那么在配建项目中同样会出现同一地块存在不同起止时间的问题。 3.无偿的问题 经济适用住房土地使用权的取得方式规定为划拨，可能主要就是为了体现政府对土地出让金的免除。划拨确实是无偿，但这是一种行政行为，不是市场行为，这里的“无偿”应该是“没有价值”的意思，而不是“零价格”。 从表面来看，这两者似乎没什么分别，都是使用者不花钱取得建设用地使用权。但实际上，这两者存在着质的差别。而且细究经济适用住房的相关规定，可以发现，其建设用地也不是真正的“零价格”。 《上海市经济适用住房管理试行办法》规定：“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例”。简言之，经济适用住房的产权是购房人与政府按份共有的，政府之所以会有“份”，就因为其无偿供应了土地，免收了行政事业性收费与政府性基金等。这笔钱虽然没有向开发单位收取，但其价值内涵依然存在，而且体现在了房地产权利上。这在实质上构成了一种有偿供应方式，这种方式就是作价出资（或称为作价入股）。 二、划拨方式的决定权在谁手中 下面回过头来，看看划拨的法律依据在哪里。 目前关于经济适用住房土地划拨的规定，主要见国务院的相关文件中。在1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）中规定：“经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应”。而其后的文件中，如1998年23号文、2007年24号文等，则将“经批准原则上”这6个字删去了。 申请取得经济适用住房有准入条件，那么划拨用地有什么准入条件呢？《土地管理法》第54条规定“，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利（水利论文）等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”。 从《土地管理法》的立法初衷可以看出，划拨应该是建设用地供应中比较特殊、比重较小的一类，一般情