中山建华商场规划及营建议书大纲15.docVIP

中山xxxx公司 商场规划及 经营管理建议书 xxxx物业服务有限公司 2004年1月12日 目 录 项目介绍 市场分析 零售市场区域 商业物业供给状况 各区域商业物业供给情况 目前已开盘之商业物业位置，租金水平规模及市场定位 零售市场发展趋势与发展商相应经营对策 项目分析 项目环境分析 区域社会文化商业特点 周边设施 市场情况 项目建筑特点及存在问题 项目占地面积及功能组合 现时商场的规划及功能分布存在之问题 商场市场定位及经营策略 商场主题 招商策划 商铺的规划 经营管理、租赁策略 服务酬金  项目介绍 该项目为中山xxxx地产公司主营开发的一个规模达1100亩的大型高档商用住宅项目，计划建筑面积80万平方米。 项目位于中山市小榄镇北部三江交汇处，南部为325米宽绿化带与旧城区隔离，北部紧临政府规划的700亩大型江滨生态公园，自然环境得天独厚。 项目重点开发中高档商住两用住宅，并设有相应配套项目：大型商业街、大型超级市场、宽80米、长约1200米的景观大道（项目地块之外）、占地100亩的大型休闲健身广场（项目外地块）、特色食街、运动休闲和商务会所。同时设有市场、幼儿园、小学、医疗设施以及其他各种配套设施。  市场分析 市场布局及其发展状况 市场概观 中山市小榄镇位于广东省中山市的北部，常住人口约15万人，长期在镇内工作的外来人口12万人之多。近年经济总量持续快速增长，国内生产总值不断攀升，入世后更掀起了新一轮经济发展的高潮。 镇内的主要产品有300多种，主要为：五金锁具、燃气用具、电子电器、食品饮料、日用化工、服装制鞋等。农业生产主要是种植水果、蔬菜、花卉苗木、养殖塘鱼和观赏鱼，商贸业繁荣，有一批规模较大的饮食服务企业和家电、日用化工产品批发企业；农贸市场、花木市场、科技电子城、五金市场、购书中心、建材市场等也日益兴旺。家用电器、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品，电冰箱、微波炉、空调器生产基地第三产业发展迅速，是顺德区以至珠江三角洲重要的商品集散地和出口基地。均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点  项目分析 项目环境分析 1997年以前以卖地为主，主要开发了一些住宅用地卖给私人自建住房；1998年至今，主要是开发了一些零星小规模的单体商住综合楼，解决中档次的居住需求。政府在房地产业的主导角色缺位，缺乏引导，房地产业的发展同该区工业的发展失衡，政府行为造成了本地产市场相对封闭。行业的发展水平滞后，处于低级阶段。 区域市场发展趋势 目前小榄的房地产市场对高档精品住宅的需求逐渐增大，但小榄的房地产市场相对封闭这种需求并没明显引导出来，因此雅居乐的雍景园、凯茵豪园刚好顺应这种需求，消费主流顺理成章转移到中山石岐。 由此可见小榄的房地产在高端市场上是属于缺口位置。而将销售的初级阶段到中级阶段——卖产品过渡到卖环境，同时配以高质量的服务和社区文化，巧妙引导市场消费形态，将会带来无可估量的效益。 周边设施 具有代表性的特色的商业文明的精髓和神韵，不仅体现在做生意，赚钱，还体现在生活上，浓厚的中国风情令地区的人文环境优势突现。完善的生活配套：菜市场，银行，会所、娱乐设施齐备。 市场情况 别墅项目的开发2000年以前则已展开，需然小区且有一定的规模，但缺乏统一规划，建筑期长，小区实无物业管理可言，只是富裕的村居形态。更不用多提商业配套等大型高级商住项目了。与在建中等规模的商住项目市场竞争的细微分析是不可缺少的。 强于变化的空间，突出现代生活所需的经营规划，宽敞舒适，刺激消费都的购买欲望的楼宇设计，全面商务配设施的高品位消费意念，将有助引发并制造消费者的实际消费行为，并可促使浏览的人士成为真正的顾客。 对每个发展商而言，根据客观分析项目设施硬件的天然条件，准确把握所处地域的消费群主流特点，扎根于所在商区特点并独具特性的市场定位，将会给发展商带来稳定且日趋增长的投资回报。 商业步行街主题定位及经营策略 商场主题 建议再增加旅游、休闲、主题互动活动概念，充分利用政府关系争取成为旅游消费点，实行集购物、美食、娱乐、文化、商务、旅游、展览于一体的服务中心。 招商策划 商铺的规划 功能分布 功能分布是市场定位的重要部分，要具体考虑周边消费群的需求和项目自身的条件来确定，勤于分析竞争对手，要立足于本区，必须要在弥补竞争对手的“缺陷”处做文章，与竞争对手形成一种互补的关系。 合理布局 规划场内铺位的布局，合理组织人流，合理布局铺位，树立品牌形象，从而达到提高每个铺位的易达性和通透性，避免出现“死角”铺位。 经营多元化 场内经营品种及形式要建议采取一式多样化的方式 经营管理 商管理 商场的“创造性”至为重要，现时国内商