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土地储备对房地产市场的影响 (2006-6-2 9:00:27) 摘要：土地储备制度是政府为提高土地宏观调控力度和合理分配土地收益的重要创新工具，它运用市场机制和国家对土地的绝对控制权，采取一定措施对城市低效使用的土地重新配置，以满足各类建设用地的需求、合理调控土地市场供求关系的一项管理制度。这一制度的实施是经营城市的重要措施，亦是保证城市经济可持续发展的重要保障。 关键词：经济管理 土地储备 可持续发展 土地储备制度作为“经营城市”的重要措施正在我国各地县、市推广实施。该制度是政府为提高土地宏观调控能力和合理分配土地收益的重要创新工具，它既维护了国家土地所有权的完整性，又满足了市场机制对资源合理配置的要求，有力地促进了市场经济体制的完善与发展。土地资源配置方式对国民生产各个环节都起着非常重要的影响，对城市经济的健康发展，以及对城市经济可持续发展都发挥着重要作用。 土地储备制度的由来 上世纪90年代政府开始注重城市土地资产效益，并提出了资源与资产并重管理理论，逐渐采用了出让等有偿批租方式供应国有土地。多种供应方式并存在的条件下，土地资产效益显化突出，土地供应与需求之间的矛盾也日益明显。在城市建设高速发展的同时，城市内以划拨方式获取的土地仍然由原用地单位和企业占用、使用，在追求土地资产效益的利益驱使下，城市存量土地供应处于自发、无序甚至混乱的多头供应状态，政府对土地资产控制能力减弱，土地供应缺乏应有的计划调控手段。城市内零散的土地开发项目和城市规划、旧城改造计划不协调，土地使用权流转不规范，国有土地资产收益分配不合理，国有资产流失严重，土地利用不合理、不符规划，土地浪费严重，这些现象严重制约了我国城市土地市场的培育与发展，成为城市土地市场中的普遍特性。基于以上原因的存在，以解决以上问题为目标，很多地市积极探索新的土地供应机制，有力地促进了土地储备制度的建立和发展。 土地储备制度，是指政府为加强对城市土地资产管理，优化土地资源配置，合理利用土地，根据相关法律法规，规定城市内需盘活的土地必须由政府统一收购、收回、储备和供应的行为准则。该制度要求辖区范围内的土地使用者必须遵循。土地储备行为具体包括三个步骤：土地收购（回）、土地储备、土地供应。三步骤由政府组织实施，由政府土地市场管理委员会下的土地储备中心代表政府全面行使储备职能。 对土地市场的影响 当前，我国经济呈高速发展态势，国家从宏观上调控市场需求，停止福利性实物分房，极大地刺激了房地产需求，引起房地产市场对土地的需求增涨较快。土地储备的实施如同“大江截流”，在市场对土地需求高涨时突然停止或转换供应模式，对房地产市场产生了深远的影响与冲击，对开发商的影响更为明显，市场面临重新“洗牌”的局面。当前，正确认识土地储备对房地产市场的影响，把握适当的政策非常重要。政府调整、规范土地供应渠道，加大对土地交易的管理力度，对土地市场产生的影响突出表现在以下几点： 一、开发用地成本大幅增加 房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬，显然，土地成本的高低直接决定了利润的高低。土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。开发过程中，因获取途径的不同，获取土地的成本、价格区别很大，由此导致土地价格与价值不符现象也屡见不鲜。通过拍卖、招标方式等单一渠道供应土地，杜绝多头供应，以土地价值来衡量土地价格，最大程度地体现土地的实际价值，使土地价格更接近土地价值。 房地产市场不规范的情况下，房地产行业利用投机土地获取利润现象很普遍。实施土地储备,真实体现土地价值，是房地产开发用地的成本增加的直接原因，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。地价或成交价的低额度，一方面是土地隐形市场不注重价格杠杆作用的结果，其次是国有资产变相流进了其它渠道,也是房地产开发获取利润的主要渠道。有资料表明，我国房地产行业在1994-1998年期间，基本处于亏损状态，1998-2001期间，处于微利状态，而从2002起，才是开始步入良性与健康发展轨道。当然，这种说法是扣除了“政策”给开发商带来了丰厚利润的情况，也就是说，前些年的房地产开发实际是靠“政策利润”实现盈利。 二、土地供应高度垄断 在不规范的土地市场中，房地产开发都期望以低价位与优惠政策获取土地，这里对获取土地的“门路”要求甚高，但还是有很多开发商因缺少“门路”而望地兴叹。同时，由于获取土地的渠道呈多样性，土地供应或成交价呈现不符合价值规律的低额度。土地市场被垄断后，以拍卖等方式供应土地，首先导致开发用地、特别是经营性用地获取的途径变得单一，其次是地价增涨明显。究其原因，这跟政府垄断土地供应手段关系紧密。一方面，本来多头、多渠道的供应与需求呈现平衡状态，被垄