深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问技巧.ppt

1.0 宏观经济背景 1.0 宏观经济背景 1.0 宏观经济背景 9月爆发金融风暴，对中国即是挑战，也是机遇： 中国是金融风暴的避风港 尽管美国次级债危机已经引发全球金融危机，但中国倚仗其巨大的经济潜力，以及严格管制的金融体系 ，受到的影响比西方各国相对较小，成为这场风暴的避风港。 尽管一些国外机构试图收回中国物业市场的资金，以回补其在其它市场的损失，但另外一部分的资本却仍然在寻求进入中国市场的渠道及机遇。 然而，当前不景气的住宅销售市场仍然提醒投资者在对该市场进行评估以及做出投资决策时保持谨慎。 金融风暴对加工业打击较大，使各行业更加重视自主研发 在经历了过去几年轻微的经济过热后，2008年的中国经济在国内自然灾害和全球经济动荡的夹击中寻求软着陆。外部需求的渐弱导致外贸和制造业增长减缓。 中国以出口为导向的经济发展模式，正进入一个瓶颈。劳动密集的出口加工业及为外国企业贴牌生产，已难以满足中国的发展需求。中国在崛起的道路上，走到了必须发展自主创新能力的阶段，并通过产业升级及增加内需达到持续发展的目标。尤其是电子产业，其将加大对于研发的投入，扩大内需市场。 全球金融风暴，将对全球各行业带来一次技术的革新（能源、IT等），未来技术研发将成为热点，外包业将有更大的市场空间。 中国金融业由于稳定的体制，受影响较小，但国外金融业将出现重组，外包模式将更加重要，中国倚仗其低成本，成为这些大型外资银行眼中的重要选择，因此中国金融中后台及外包服务业中，将面临新一轮的机遇。 1.0 宏观经济背景 金融风暴将加速深圳的产业转型 全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响?影响企业扩张计划?企业对办公楼的需求减少 不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划，导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订。部分有迫切租赁需求的企业，虽然经营尚未受到影响，但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算的控制，希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为，目前受到直接冲击的只是个别企业，大部分企业的经营状况良好，只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略，暂缓扩张计划和控制支出。不过，这种观望氛围短期内难以扭转，预计四季度写字楼市场的表现不容乐观 。深圳福田中心区甲级写字楼第四季度租金将出现约15％－20％左右的跌幅。 全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响?企业控制成本原因，短期内，对高档写字楼的需求将会出现大规模减少，长远来看，经过金融风暴后，企业对于品质较高的工业写字楼和乙级写字楼这样性价比较高的写字楼将出现更多的青睐。 2008年第三季度广州主要写字楼租金、售价均呈现大幅度下滑趋势，深圳写字楼市场也在近5年来首次出现租金不增长的情况。 根据最新的市场数据，2008年10月深圳甲级写字楼市场的普遍租金水平从150元下降至120元左右，降低近30%，新建甲级写字楼的租金水平的降低幅度也超过5%。 受到全球金融危机的影响，在深圳的众多跨国公司与大型企业都推迟或减少了办公物业的搬迁与扩张计划，如KPMG取消了总面积超过5,000平方米的办公室搬迁计划，国内知名设计公司IDDC延迟其办公场所搬迁与扩张计划等。 全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响?作为工业园旧改项目，本项目所需的开发资金较少，而未来工业写字楼的市场前景相对较好，市场风险较小，能够带来稳定的现金流，在当前经济形势下，相比新建项目投资价值更高。 原义是位于工业园区内的办公物业。 源于欧美的区域中心城市，由于CBD租金逐步升高，一些研发、设计类企业搬出CBD，在与CBD交通便利的工业园区落户。一方面获得性价比较好的办公，另一方面使研发、设计聚集，更有利于技术的提高。 Industrial Office 特征： 位于CBD边缘区，与CBD有良好的交通联系。 园区低密度，环保自然的建筑，创造开放、交流的研发环境。 配套完善，即有企业配套，也有生活配套，吸引高素质人才。 办公内部空间多变，可由企业自行设计具有特色的内部空间。 租赁企业多为各制造业的研发部门、设计公司等。 租金较CBD写字楼低，较厂房高。 I/O典型代表：香港大埔工业园 大埔工业园是香港首个工业邨，由香港政府于1975年兴建，由香港科技园公司负责管理。 工业园区的办公物业主要租赁给拥有新型或经改良的技术工序的生产商或服务公司租赁。目前主要的承租企业包括亚洲电视、凤凰卫视、南华早报等媒体传媒以及北京同仁堂、日清食品有限公司、益力多、屈臣氏