苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券2011年跟踪评级.docVIP

苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券20年跟踪评级报告 发行主体 发行规模 元 期限 担保方式 不可撤销连带责任保证担保 评级时间 20 上次评级结果 债项级别 AA 主体级别 AA 评级展望：稳定 跟踪 债项级别 AA 主体级别 AA 评级展望：稳定 概况数据 2008 2009 2010 2011.Q1 所有者权益（亿元） 29.61 2.96 35.15 35.68 总资产（亿元） 99.97 130.75 13 146.39 总债务（亿元） 46.54 58.50 60.52 营业总收入（亿元） 30.57 31.17 6.21 营业毛利率（%） 23.75 24.66 2 34.46 EBITDA（亿元） 4.45 4.32 - 全面摊薄权益收益率（%） 8.32 7. 10.93 3.69 资产负债率（%） 70.38 74.79 74.9 75.63 总债务/EBITDA（X） 10.45 13.55 - EBITDA利息倍数（X） 1.46 1.59 - 苏高新集团 2008 2009 2010 所有者权益（亿元） 61.93 64.25 70.15 总资产（亿元） 229.27 265.72 291.66 总债务（亿元） 132.67 146.44 146.75 营业收入（亿元） 39.77 34.11 58.12 毛利率（%） 24.08 26.30 30.06 EBITDA（亿元） 7.20 6.78 8.68 全面摊薄的净资产收益率（%） 0.20 5.37 资产负债率（%） 72.99 75.82 75.95 总债务/EBITDA（X） 18.42 21.59 16.91 EBITDA利息倍数（X） 1.08 1.22 注：所有者权益包含少数股东权益 分 析 师 @ 王文华 whwang@ Tel：（021 Fax：（021 20年月12日 公司股东为苏高新集团，能够在资金、业务、管理等诸多方面的支持 关 注 资产负债率较高。2010年年末公司资产负债率为74.69%，处于同业较高水平。随着公司前期储备的土地以及在建项目在2011年全面开工，未来负债率仍将保持较高水平，偿债压力较大。 资本支出压力加大。公司2011年总施工面积预计将达到267万平方米，资本支出规模约为75亿元，公司面临较大的资金压力。 基本观点 苏州高新区经济发展集团总公司（以下简称苏高新集团）提供的无条件的不可撤销连带责任保证担保对本次债券本息偿付起保障作用 综上，中诚信评估公司债信用等级为 正 面 行业长期看好，行业整合有加速趋势在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较长时期得以维持；土地成本波动、金融财税政策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进入门槛和持续经营的难度，这将为综合实力强、品牌影响力和股东支持力度大的房地产企业提供市场整合机会优势房地产企业的综合竞争力将得到加强 后续增长较有保障。截止2010 年底，公司土地储备、在建项目约267万平方米，为后续的增长提供了较稳定的保障。 开发业务结构不断改善。商品房中高端住宅比重不断上升，商业地产项目也在稳步推进，随着区域交通的完善和商业环境的日益成熟，商业项目未来有望给公司带来可观收益。 行业关注 2010年我国房地产行业经历了历史上最为严厉的一轮调控，政府出台了紧信贷、限融资、调整供应结构等一系列措施抑制房价上涨。 表：20年国内 日期 2010.01.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定二套房贷首付不得低于40% 2010.01.21 《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70% 2010.03.08 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%等19条内容 2010.03.09 《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》明确规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 2010.04.13 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性