现行养老体制下“以房养老”模式的探讨.docVIP

现行养老体制下“以房养老”模式的探讨 　　【摘要】“以房养老”在我国旧事重提，源自2013年9 月 13 日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法。总体而言，以房养老模式的推行不失为现行养老体制的一项有益补充， 这为解决我国日益严重的老龄化问题提供了一个可行有益的思路。 　　【关键词】以房养老，住房反向抵押贷款，风险防范 　　一、以房养老模式概述 　　“以房养老”，即住房反向抵押贷款，是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，去世后房产归属银行和保险公司等金融机构。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入来弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。以房养老模式本质上是一种住房养老金融证券化模式。 　　目前，“以房养老”模式在我国仍处于起步阶段，但长期看来，“以房养老”势必会成为我国养老模式的一项有益补充，其积极影响主要有：1、有利于缓解我国养老压力，解决养老金不足的问题；2、增加老年人收入，提高他们的生活水平；3、有利于两代人自立自强，减轻相互依赖，形成新型代际关系；4、有助于拉动内需，刺激消费，促进经济结构的转变，进而推动经济增长；5、有利于推动金融业务创新，促进多元化经营。 　　二、国内外以房养老的发展与特点 　　（一）国外以房养老模式的运作经验及一般规律 　　1、美国反向抵押贷款模式 　　美国住房反向抵押贷款模式在国际上是较典型和成功的。1987年，美国国会设立了房产价值转换抵押贷款保险示范项目，联邦住房管理局为其提供风险担保，这样就消除了贷款人的风险。1999年，一家金融机构将买回来的住房反向抵押贷款经评级后，第一次成功实现了证券化，构建了一个二级市场，从而增加了其流动性。自此，反向抵押贷款得以较快发展。 　　美国住房反向抵押贷款主要有以下特点：一是贷款的开办机构多样，以政府机构提供为主，也有私营机构，商业银行、保险公司等金融机构参与实施；二是贷款额度主要由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定，并按地区和年度设定了上限，且贷款的支付方式灵活；三是偿还方式灵活，在贷款期限结束后，根据合约由贷款机构将抵押的住房收回变现，偿还贷款本息，也可由借款人或其继承人偿还贷款本息，将房屋赎回；四是贷款发放机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资，增强流动性。 　　2、日本反向抵押贷款模式 　　自1981 开始，日本引进以房养老模式，2002 年正式建立了该项制度。日本政府采取的措施主要有：一是推进二手房“适用寿命长期化”建设，日本在委托第三方机构对二手房进行检查和估价的同时，设立了“住宅性能标示制度”，并制定《住宅品质确保促进法》，要求开发商履行一定的房屋瑕疵担保责任；二是推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”，约定如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵；三是建立“连带保证人”与“补充型公共保险制度”，即将与老年人同住的子女规定为连带保证人，老人去世后，若子女能偿还贷款，则不必拍卖房屋，同时还可防范子女的道德风险。 　　3、国外发展的规律分析 　　上述这些国家在以房养老模式的发展过程中，不仅形成了自身显著的特色，也体现出了一些共性的规律。对于我国发展以房养老这一新型的养老模式，这些规律与经验都具有重要的借鉴意义。第一，发展以房养老模式，基本前提是已经形成了良好的基本养老服务体系。以房养老模式只能作为社会养老体系的一个补充，只有在基本养老体系的基础上，反向抵押贷款才能有所发展与普及。第二，推行与发展反向抵押贷款中离不开政府的支持。以房养老具有明显的公共物品属性，符合国家的政策方向，尤其是在运作前期，需要政府的支持。第三，产品设计的多元化。为了满足不同消费者的需求，世界各国设计了各式各样的反向抵押贷款产品。如美国根据贷款人房屋价值的高低设计出了三种反向抵押贷款产品。第四，注重风险防范与市场监管。作为一项复杂的金融创新产品，反向抵押贷款面临政策、房价、利率一级长寿等诸多风险，且参与主体涉及面广，存在诸多潜在风险。 　　（二）我国以房养老模式的初步探索 　　早在2003年，我国就提出了反向抵押贷款。至今为止，反向抵押贷款在我国已经历经了十多个年头。我国以房养老模式最初是在南京、上海、北京等地开展了试点活动。如南京的“以租换养”模式，规定拥有该市60平方米以上产权房、六十