第9章居住区规划技术经济分析与管理.pptVIP

（1）城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。 3.住宅小区选址定点工作程序 （2）经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。 根据《城乡规划法》的规定，国有土地利用和建设工程的规划管理实行法定的许可证制度。建设部制定了全国统一的“一书两证”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。 住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城乡规划法》第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。 三、住宅小区规划设计条件 1．小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。 2．根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。 3．综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。 4．该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。 5．提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。 6 ．提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。 7．其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。 城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。 对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。 住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为： 四、住宅小区规划审批办理程序 1．建设单位提出申请报告； 2．规划管理部门立项并核发工程选址意见书； 3．规划管理部门审定小区规划设计并发建设 用地规划许可证； 4．经各有关部门审核小区内建设工程图纸， 发放建设工程规划许可证； 5．各有关部门核准全部税费和施工许可证； 6．施工放线验线； 7．施工监督； 8．工程验收； 9．竣工图归档。 住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。 五、住宅小区规划审批管理 建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。 （一）住宅小区建设用地的规划审批管理 1．我国建设用地管理主要由三部分组成： （1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理； （3）土地开发经营管理。 2．三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。 小区用地规划审批管理上的衔接 ： 建设用地单位向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，