关于房贷调整对房地市场影响的调查报告文献综述.docVIP

关于房贷调整对房地产市场影响的调查报告文献综述 引文 房地产作为一种耐用商品,其价格是在资本或资产市场上决定的,这决定了房地产市场与金融资本市场有着密不可分的关系。房地产开发具有投资规模较大,开发周期较长的特点,这使得房地产的投资需要大量资金,远高于房地产企业自有资金规模,外部融资成为房地产企业主要资金来源。目前我国房地产企业的融资渠道主要有国内银行贷款、REITs融资、上市融资、债券发行等多种途径。以开发住房为主营业务的房地产企业,一直以来都以银行贷款为主。因此居住类房地产的价格变化必然与银行放贷量、利率等金融指标的变化有着千丝万缕的联系。在市场经济的条件下,政府对居住类房地产价格的调控除了供需调节外,借助房地产金融方面的调控在整个宏观调控体系中也是必不可少的。利率调节由于其容易施行、见效快等特点,是使用比较频繁的房地产金融政策。随着利率调整,整个住房市场会产生怎样的响应,住房价格会如何变化等问题是历次调控政策出台后,各界广泛关注的焦点。一、个人住房贷款发展及风险概况 从发展历程看，与北京市住房市场和宏观政策调控相适应，北京市个人住房贷款发展可以大致划分为三个阶段：1998 -2004年为个人住房信贷的高速发展时期，年均增速为319.5%。2004-2007年为个人住房贷款平稳发展期，在房地产调控政策和房地产市场的共同作用下，个人住房贷款高速增长的势头受到抑制，2005-2007年北京市个人住房贷款增速分别为13.8%、7.3%和13.6%。2008年以来，随着房地产市场进入全面调整，北京市个人住房贷款进入结构调整期。2008年北京市个人住房贷款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8个百分点。从结构看，在新建房贷款负增的情况下，二手房贷款保持了高速增长。 ? 从信贷风险看，在个人住房贷款高速发展时期，随着个人住房贷款的快速增长，个人住房贷款不良率也迅速提高。2001年末北京市个人住房贷款不良率为0.3%，到2004年末上升为1.62%。自2004年以来，在宏观调控的作用下，北京市个人住房贷款增速迅速回落，但资产质量保持了总体较好的状态。2007年末，北京市个人住房贷款不良率为1.43%，比2004年末下降了0.19个百分点。截至2008年末，中资金融机构各项房地产人民币贷款不良率为2.39%，比上年末微升0.02个百分点。其中，商业性个人住房贷款不良率为1.53%，比上年末仅提高0.03百分点。 ? 在房地产市场进入全面调整时期，我国个人住房贷款风险并没有出现快速上升，即使在深圳、广州等房价降幅较大的城市，个人住房贷款依然是商业银行的优质信贷资产。这表明我国居民信用意识并不像境外某些信用评级机构想象的那样弱，也表明提高首付比率、对主体封顶楼盘发放贷款、月供收入比等房地产信贷政策起到了一定的效果。同时，说明居民对家庭收入预期、经济增长预期较好，对中国经济维持健康快速平稳发展的信心仍在。 ? 二、住房贷款风险分析 当前，我国个人住房贷款种类相对单一，仅有数亿元的固定利率住房贷款，且基本已经停办或停滞发展，其他基本上是根据法定基准利率变动的可调整利率住房抵押贷款，并附有贷款保险或担保，与美国的ARM（Adjustable rate mortgage）相类似，但不能流通转让。因而，除了系统性风险外，其具体风险主要可分为违约风险、提前偿还风险、操作风险和流动性风险等。具体情况分析如下： ? （一）月供收入比的信贷政策要求提高了房贷抗风险能力，因收入变化带来的违约风险不会大幅增加 ? 违约风险特指借款人可能不履行偿还本金与支付利息的义务而产生的风险。违约理论及实证研究表明，借款人收入下降或意外支出增加会降低借款人的支付能力而违约风险增加。基于该理论和判断，我国信贷政策要求房贷月供占家庭收入的比重不超过50%，因而只要贷款购房人对家庭收入的预期保持稳定或向好，因收入骤下降而造成的违约风险就不会大幅上升。影响支付能力的因素包括借款人的年龄、收入、支出及其他借贷关系。据调查显示，北京市房贷借款人中青年占主体，其收入正处于上升阶段。其中，30岁（含）以下和30-40岁（含）的借款人占比为超过七成，50岁及以上贷款购房人仅为贷款购房人数的百分之五左右。尽管受到国际金融危机的影响逐步加深，但北京市贷款购房人对家庭收入稳定预期尚在。预期家庭收入基本稳定及较大幅度上升的超过八成，对收入预期不确定的家庭不足两成。从商业银行了解到发生过延期还款行为的房贷借款人不足一成，而且在出现延期还款行为的房贷借款人中，九成借款人是因为遗忘、出差等情况而无意间延期。这表明我国房贷风险? 这与爆发于美国的次债危机有明显不同，美国金融机构为了发展房地产信贷业务，除了信用优质家庭发放住房抵押贷款外，还向信用较低或低收入的购房人发放抵押贷款。美国抵押贷款市场大致可以分