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浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 陈明钊 学 号： 714066328004 年级： 学习中心： ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施相应的各种财产权房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程确定实现目标的战略和策略以及以房地产产品为核心从事房地产中介物业服务的经济组织是房地产经济活动中的主要成分是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下宏观发展背景项目地段价值以及市场空间判断找到适合于项目的客户群体在客户群体消费特征的基础上进一步直线制组织结构优点是命令统一，责权分明，维持成本低缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少浪费的好处。缺点是容易部门分割不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性风险大：房地产的投资大，资金运转周期长政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。 2、地价上涨推动 土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）” 制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂” 制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期。 第二章 土地制度演变与出让方式 一、名词解释 1．土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2．土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 3．土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。 4．土地征用：国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段。 5．土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理，政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。 二、简答题 1．对土地使用权出让方式做出比较。 答：1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。 2．土地使用权转让必须符合哪些条件？ 答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让合