2014郑州高铁板块写字楼市场研究报告.pptxVIP

郑州高铁板块写字楼市场研究报告城市宏观背景1报告框架2区域战略中原经济区——上升为国家战略，郑州都市区尤其是郑东新区建设面临着千载难逢的发展机遇,为郑州高铁板块写字楼市场的发展提供巨大空间经济发展郑州市GDP——一直维持在很高的增幅速度上，超过10%的增长率说明郑州房地产目前处于高速发展当中，为高铁板块写字楼市场营造了良好的经济环境GDP增速与房地产发展的关系交通建设郑州高铁——高铁的建设对沿线产业集聚和经济发展的影响巨大，便利的交通使郑州高铁板块对商务办公的吸引力大于其他区域郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。据日本、法国和德国等高铁较为发达国家的经验，一些世界500强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场。城市规划郑州规划——郑东新区是省级区域服务中心，郑州都市区建设的核心增长极，规划有中央商务区，从政府规划层面为高铁板块写字楼市场的领军地位奠定基调郑东新区区域板块——郑东新区内商务CBD板块商务已渐渐成熟，而高铁板块迅速成为郑州商务写字楼的兵家必争之地，也会与CBD一起代表郑州未来商务发展的最高水平现代物流区、专业市场高端居住区高铁商务区政务区CBD龙湖南区龙湖北区龙子湖大学城圃田科研与物流产业园CBD商住物流区教育科技物流园区龙湖CBD商务居住科技、物流功能板块属性颜色示意图小结研究必要性——高铁板块写字楼的发展拥有各种有利支撑，郑州写字楼市场步入“高铁时代”发展支撑区域战略中原经济区经济发展GDP高速增长交通便利高铁建设城市规划核心增长极区域板块高铁商务区小结研究重要性——高铁板块写字楼市场代表了郑州写字楼发展方向，对其进行研究有助于了解市场、把控项目、起到借鉴作用。自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，随着开发战线不断扩大，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移城市宏观背景报告框架郑州写字楼市场2高铁板块写字楼市场31总体格局商务发展——郑州市商务办公产品迄今为止基本经历了四个发展阶段，已形成以CBD为标杆的高端商务板块，但随着高铁站的建成，未来城市商务标杆将逐渐由CBD向高铁板块迁移写字楼发展商务区域第一代商务圈（1997-2000年）中原路-嵩山路-陇海路辐射区第二代商务圈（2000-2005年）经三路-农业路-花园路商务区第三代商务圈（2005-2010年）金水东路两侧、CBD内外环。第四代商务圈（2010年至今）高铁站、新东站商务圈紫荆山商务板块CBD商务板块碧沙岗商务板块经三路商务板块高铁商务板块二七商务板块商务办公发展变迁路线图金东商务板块郑州写字楼发展项目数量项目数量——截至2013年12月31日，郑州在售和待售的写字楼项目共有70个，其中郑东新区34个，占了将近一半的比重供求关系供求关系——从2011年开始，郑州办公市场就开始出现供大于求的局面办公市场2010-2013年度供求关系单位：万m2区域量价区域量价——2010-2013年郑东新区引领郑州写字楼市场，成交量价均居各区首位，但仍出现供大于求的局面，导致郑东新区写字楼价格严重下滑成交客户行业成交客户行业——郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%。其中，社会服务业发展速度更快，其租户比例还会有所提高。行业需求面积行业需求面积——各行业需求面积差距很大，最高的金融保险业能达到1500m2，最低的交通仓储邮电业只有130m2小结郑州写字楼市场现状高铁板块市场城市商务标杆在售待售写字楼郑东新区中流砥柱供求关系供大于求区域量价郑东新区写字楼2012年起价格严重下滑成交客户行业社会服务业潜力很大行业需求面积差距很大城市宏观背景报告框架23高铁板块写字楼市场郑州写字楼市场1项目分布项目分部——高铁板块的写字楼项目数量众多，绿地中心、绿地之窗和升龙广场处于核心区，地理位置最具优势，未来潜力最大。楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间1绿地中心2栋68万m2230002012-11-102广地和顺中心2栋6万m2190002011-53楷林IFC4栋23万m2170002011-74绿地新都会10栋63万m2160002013-6-285易元国际1栋13万m2153002013-36文化产业大厦2栋15万m2150002012-107永和宇宙星1栋10万m2147002012-48升龙广场5栋100万m2145002013-119亚新广场2栋11万m2140002012-1010雅宝东方国际广场4栋13.6万m2140002013-4高端中端楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间11嘉亿东方大厦1栋8.6万m2130002013-612