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土地估价中市场比较方法的改进探析 　　摘要：由于土地价格的高低直接体现土地资源的稀缺程度。近年来，随着土地资源的日益稀缺，土地价格也在一路飙升。因而对土地进行估价就显得尤为必要。而在土地估价中，市场比较方法是目前土地估价中最为常见的方法，但是目前由于在评估方法上存在的问题较多，导致所评估的价格的可信度很差，使得评估的价格与市场价格之间存在较大的悬殊。因而本文正是基于这一背景，首先分析了土地估价中市场比较方法的不足；其次针对存在的不足，提出了几点改进措施；最后对全文进行了总结。旨在与同行加强业务之间的交流，以更好地促进整个土地估价工作的高效开展，促进土地估价行业的可持续发展。 　　关键词：土地估价；市场比较方法；不足；改进 　　中图分类号：F301.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01 　　在土地估价工作中，由于多方面的原因，导致所采取的市场比较方法还存在这样或那样的不足，而正是这些不足的存在，使得土地估价工作难以高效的开展。因而必须紧密结合不足针对性的进行改进和完善，才能强化土地评估工作的成效。 　　一、现存不足分析 　　一是选取的实例的可比性和适合性较差。因为市场比较方法主要的结合土地市场中已成交的土地价格，对待评估对象的家和进行评估，而为了保证整个评估结构的客观性和合理性，那么所选的实例必须具有可比性，那么成交的价格就能具有一定的客观合理性。然而就实践来看，要想做到这一点非常难，而更多的是通过专业的估价人员自身的经验进行选择。 　　二是主观化的修正因素。在对土地价格的影响因素修正过程中，往往由于缺乏较为明确的标准进行比较，值得通过估价的经验进行修正，而这就会导致其具有较强的主观性。 　　三是确定最终结果的方法较为简单，缺乏说服力。由于可比实例不同，对其价格的影响因素修正之后得到的比较价格也会不同。就当前来看，市场比较方法主要是通过求平均、甲醛平均、众数和中位数等检查处理比较价格，进而对待估对象的价格进行确定，但是利用这些方法对评估的最终价格进行确定的过程过于简单[1]。 　　二、改进对策分析 　　一是在进行交易实例搜集时，由于该环节属于整个估价环节的首要环节，所以应尽可能地搜集较多的交易实例，并确保所搜集资料具有较强的真实性和完整性。但是目前主要是估计机构及其成员构建有关土地交易的实例库，但是不同的估价机构之间就难以实现资料共享。那么估价机构在资料搜集过程中所需要花费的人力物力财力就会较大，但是估价机构自身能力十分有限，这就会导致其所获得的资料的内容在准确性和全面性方面较差。因而为了加强对其的改进，笔者建议政府部门应牵头，着力构建基于资源共享的土地交易实例库，才能从根本上确保资料真实、全面，不仅能节省资源，而且能为促进整个行业的可持续发展助力，同时也为土地估价工作的高效开展的鉴定基础。 　　二是在实例选取过程中，由于采用市场比较方法主要是利用已经成交的土地价格对估价对象价格进行估价的方式进行，而为确保估价结构的客观、合理性，就应确保所选的实例具有可比性，而且与待估对象之间具有较高的相似度，所以交易实例的选取就显得尤为重要，其不仅决定了价格的修正幅度，而且还能有效的对估价结果的准确性进行确定，从而取得较好的评估效果[2]。 　　三是在进行价格可比基础建立时，应实现付款方式和货币的单位以及币种等的统一，才能更好地为整个土地估价工作的开展奠定坚实的价格基础。从而为影响土地状况的因素进行修正的工作注入活力。而为了更好地降低影响因素对估价工作带来的影响，就应紧密结合待估对象的实际，针对性确立相关的修正因素体系，但是地价影响因素在不同类型的土地价格中所带来的影响也有所差别。例如繁华程度的高低直接影响着商业用地的价格，而人居环境的状况给住宅用地的价格也会带来较大的影响，以及交通运输条件也会对工业工地的价格带来影响。基于此，利用市场比较方法对土地价格进行估算时，就应结合区域因素与个别因素带来的影响，并采取科学的方法对其修正。就估价实践而言，主要是采取等分因素权重比较法的应用范围最为广泛。即假设有一块标准的土地，并将其现状作为基准，再将可比实例与待估对象分别与这一基准的每一项标准进行比较和打分，从而结合打分情况对因素修正比率进行确定。而这在一定程度需要利用估价师的经验进行判断，所以其科学性和客观性较为缺乏，这就需要采用层次分析法与灰色关联度理论进行结合的方法对其权重进行确定，才能促进估价结构的科学性和准确性。 　　四是修正土地交易日期。在土地估价工作中，由于关注的估价时点不同，所以其价格指数也会不同，最终导致估价结果不同。而修正土地交易日期，主要是因为成交日期不同，那么当时的的土地市场状况也会不同。加上国家在土地市场发展方面往往容易受到政策的影响，所以在选取可比