不动产登记制度概述.ppt

* 1、以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。 物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、登记要件主义是指未经登记，不发生不动产物权变动的效力，但并不影响合同效力。 第一，未经登记，不能发生物权效力。 第二，未经登记，并不能影响合同的效力。 案例：甲乙订立建设用地抵押合同，但并未办理登记，甲事后未向乙返还借伍佰万元，乙主张抵押实现，该建设用地使用权价值伍佰万元，甲的其他债权人丙合和丁各项有债权二百万，主张乙并无优先受偿权利，如何处理？ 物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定混淆了抵押合同的债权效力和物权效力。 《担保法司法解释》修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且采取登记要件主义，如担保法司法解释第49条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。” * 3、登记对抗主义是指未经登记，仍然可以发生物权效力，但不能对抗善意第三人。 案例：甲乙为同村居民订立土地承包经营权转让合同，事后农业经营公司丙出价更高，甲与丙签订合同并办理了登记