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PAGE PAGE 50 第一章 工程概述 第一节 工程概况 一、项目名称：528嘉园 二、建设规模：建筑面积共10万平方米； 三、建筑层数：十层、十一层、十二层、十五层 四、建设地点：酒泉市肃州区解放路与富康路交汇处 五、项目资金来源：本项目建设资金全部为自筹资金，项目估算总投资为10091.6万元（含已支付的1101万元征地费用）。 六、建设工程性质：民用建筑。 第二节 工程特点 一、工期紧。工程计划于2011年4月开工，2013年6月完成主体结构和外立面装修工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中间有冬施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。 二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项目管理部必须采取完善的控制措施。 三、本工程为政府投资项目，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。 四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了项目建设的成功与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面，所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。 五、工程地处公路交汇处。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰民和民扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。 六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。 第二章 项目策划 第一节 项目前期策划 用地规划 用地面积4万平方米，其中，绿化占36%，道路占10%，建筑用地占54%。 据调查结果显示，酒泉市住房现状如下： 平均每户3.2人，每人占用面积30㎡，故住户平均面积为3.2*30=96㎡，所以小区设置的户型主要有：66㎡、96㎡、126㎡（其中，96㎡占70%;66㎡、126㎡各占15%）. 住宅面积：70%*10万=7万平方米 建筑总面积 商业面积：30%*10万=3万平方米 住宅总户数：7万平方米/96=729户（其中，大户型108户，中户型513户，小户型108）。 住宅用地面积：6600平方米； 商业用地：1.5万平方米； 道路用地面积：4000平方米； 绿化1.44平方米 规划如下： 户型面积 户数 单元数 层数 总户数 栋数 66㎡ 一梯 两户 3 2 10 12 60 48 1 1 96㎡ 一梯 两户 3 3 15 11 450 66 5 1 126㎡ 一梯 两户 3 2 10 12 60 48 1 1 第二节 项目营销策划 一、区位 “528嘉园”所在地为酒泉市肃州区解放路与富康路交汇处，占地4万平方米,建筑面积10万平方米，生态环境优越,项目周边既是商品集散地,又是贸易发达之地,人口密集,周边高校,中小学，医院，休闲旅游文化场所等基础配套设施完善。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——富康购物中心，具有较好的升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 总用地总面积 40000平方米 总建筑面积 100000万平米 居住总户数 732户 绿化率 36％ 容积率 2.1 营销策划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销策划。 一、房地产营销策划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销策方案划十分重要。一般来说，市场营销策划包括： 1.策划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 二、策划概要书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，策划概要可让高级主管很快掌握策划的核心内容，内容目录应附在策划概要之后。 （一）市场营销现状 策划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1. 市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2. 产品情势 应列出过去几年