国外AVM技术在批评估中的应用.docxVIP

国外ＡＶＭ技术在批量评估中的应用　　摘要：AVM(自动评估模型)是批量评估方法体系的关键技术。本文系统地介绍了AVM的技术原理，并论述了模型设定理论层面与模型校准技术层面以及两者相互的联系，提出了开发和应用国内AVM，建立税基批量评估方法体系的一些构想。　　　　一、AVM(Automated VatuationMOdel)技术的发展过程　　　　在价值评估中对计算机的最初应用，就是从国外财产税税基评估人员开始的。由于征税需要对大批量的财产进行评估，同时又要保证财产从价税税基评估中的一致性与公允性，因此，美国的征税部门在上世纪50年代就开始尝试在财产税税基批量评估中应用计算机。但当时计算机技术的发展还处于初级阶段，因此计算机运用中的费用也十分高昂，导致计算机在价值评估中的运用受到了很大的限制。　　随着上世纪70年代以来计算机硬件和软件技术的迅速发展，与其使用成本的不断下降至80年代末，美国拥有10000宗以上地块的财产税评估管理部门都已配备了包括工作站、通用软件在内的计算机应用系统。税基批量评估中计算机应用的演进可分为三个阶段。第一阶段是评估师将收集到的数据填入计算机电子表格中进行处理；第二阶段，是收集数据环节的计算机化，即按满足一定的数据记录和数据输入格式的方式收集有关的财产数据：第三阶段是评估程序的自动化，即将数据输入预先设定的计算公式而获得评估结果。在此阶段，开始应用AVM技术。