房地产压力测试.docx

1项目背景该项目为A公司开发的B项目。该项目的评估总投入为1183680万元，项目资本金为734616万元。该项目总建筑面积约22.2万平方米，其中可售面积按16.2万平方米计算。项目评估开工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，项目已取得房地产项目开发贷款449064万元，截止测试基准日已全部发放完毕。因营销策略改变，该项目实际开工日期为2016-2-1，预计实际完工日期2017.3-1，借款凭证年利率按10%计算。该项目成交均价160000元/平方米，已销售面积2.2万平方米，计算出项目合同销售收入352000万元。该项目抵押物为本项目国有土地使用权。抵押物面积为27983.2平方米，抵押物单价为229252元/平方米。截止压力测试基准日，该项目的监管账户可用资金余额为120000万元，项目所有已支付款项为938280万元，项目已到账的销售收入为352000万元。据预测，压力测试基准日后第一个季度销售面积约为30000万平方米，基准日后第二个季度销售面积约为20000万平方米，基准日后第三个季度销售面积约为30000平方米，第四个季度销售面积约为10000万平方米，第五个季度销售面积约为10000万平方米。基准日后贷款到期销售面积约为10万平方米。该项目尚有未付土地款等应付未付金额8000万元，尚需投入的建安成本231400万元，尚需投入的财务费用6000万元，尚需投入资金合计245400万元。2基础数据2.1项目静态数据项目静态数据表客户名称A　项目名称B　压力测试基准日2016-3-1　项目评估总投入1183680万元　项目资本金734616万元　项目总建筑面积22.2万　项目评估开工日期2016-1-1　项目评估完工日期2017-1-1　项目总可售面积16.2万平　贷款审批金额449064　贷款到期日2016-9-1　项目评估销售均价160000　2.2项目动态数据项目进展及贷款情况表项目实际开工日期2016-2-1　项目预计实际完工日期2017-3-1　借款凭证年利率10%　项目当前市场价格　160000项目已销售面积2.2万平　项目合同销售收入352000万元　累计已发放贷款　449064万元已归还贷款0　贷款余额449064万元　本项目作抵押物数量　27983.2本项目作抵押物价格229252　其他抵押物市场价值0　监管账户可用资金120000万元　项目所有已支付款项938280万元　项目已到账销售收入352000万元　项目销售面积分期预测表基准日后第一个季度销售面积预测基准日后第二个季度销售面积预测基准日后第三个季度销售面积预测基准日后第四个季度销售面积预测基准日后第五个季度至贷款到期日销售面积预测基准日到贷款到期日销售面积预测合计　3000020000　30000　10000　10000　100000　至项目完工尚需投入资金预测表未付土地款项等应付未付金额尚需投入的建安成本尚需投入的财务成本尚需投入的销售费用其他尚需投入的工程资金尚需投入资金合计8000　231400　6000　　　245400　3压力测试3.1各压力情景下的风险敞口与终极损失压力情景设计与风险敞口的测算贷款余额　449064借款凭证利率　10%贷款到期日　2016-9-1项目DCF净值预测1291560　基准日后可售面积　162000贷款风险敞口-962496　销售面积预测　100000本项目做抵押物数量27983.2　项目当前的市场价格　160000本项目做抵押物的市场价格　229252销售收入预测1600000万元其他抵押物市场价值　0监管账户可用资金120000万元抵押品处置收回率　0.7至项目完工尚需投入的金额245400万元抵押品处置收回449064　贷款剩余期限　0.5贷款终极损失-1411560　压力情景表压力情景一（交易面积下降30%）压力情景二（交易面积下降50%）交易量预测　70000交易量预测50000　项目当前的市场价格　160000项目当前的市场价格　160000销售收入预测　1120000万元销售收入预测　800000万元监管账户可用资金　120000万元监管账户可用资金120000万元　至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元　贷款剩余期限　0.5贷款剩余期限　0.5借款凭证年利率　10%借款凭证年利率　10%项目DCF净值预测　833898万元项目DCF净值预测　528790万元贷款风险敞口　-504834万元贷款风险敞口　-199726万元本项目作抵押物数量　27983.2本项目作抵押物数量　27983.2本项目作抵押物的市场价格　229252本项目作抵押物的市场价格　229252其他抵押物市场价值　0其他抵押物市场价值　0抵押品处置收回率　0.7抵押品处