关于房地产计价方式产权归属.docVIP

房地产计价方式与产权归属的研究 　　最近，接二连三地出现了一些案例，主要是关于房地产计价方式与产权归属方面的问题，在阐明笔者观点之前，我们先看一下这些案例。案例一　　上海市某公证处接到地方政府法制办的一个行政复议方式的投诉，事情很简单，就是兄弟两人，居住在同一幢房屋的不同单元。其中哥哥将房屋出售于第三方，并办理了房屋买卖的公证手续和产权过户手续。但弟弟对此提出异议，认为哥哥处分的房屋，不仅包括了哥哥拥有房屋单元的套内建筑面积，而且还包括了两人共有的公用部位的分摊建筑面积。根据法律规定，弟弟认为哥哥在出售其房屋单元时，弟弟作为公用部位的共有人，应当拥有优先购买权。理由也很简单，就是弟弟房屋产权证上记载的面积，既包括了套内建筑面积，也包括了公摊的建筑面积。案例二　　最近南京市也有一个类似的案件，说的是一个居住物业小区，开发商和小业主对于地下车位的产权产生争议。开发商认为，其向小业主出售的是商品房住宅，并不包括地下车位，而小业主认为，根据房屋土地测绘技术报告，该居住物业的地下车位的建筑面积已经作为公摊面积分摊到每个单元，而且小业主在购房时也是按照建筑面积（包括）因此，小业主应当是地下车位的共有产权人。法院也依此判决小业主胜诉。案例三　　上海市某郊区有一个日资企业，该日资企业批租了当地一块工业用地。在批租时，该日资企业还按当地政府要求带征了部分了绿化用地。最近，因附近的建设项目需要，有部分工程粘土临时堆放在日资企业带征的绿化用地范围内。该日资企业认为，该带征绿地是其批租时支付带征费用的，因此，应当属于日资企业的用地范围，而地方政府认为该带征绿地并不是在日资企业的用地红线范围，故日资企业并不具有带征用地的使用权。 　　从上面三个案例可以看到一个带有共性的问题，就是房地产权利人在购买房屋或土地时，在合同上或产权证上记载的，并且权利人支付一定价款的房屋土地面积，其权属是不是归属房地产权利人。如果是，则很显然，在第一个案例中，产权共有人在出售其房屋时，就应当征得其他共有权人的同意；在第二个案例中，只要面积分摊到小业主单元的任何建筑物，包括车位都应属小业主共有产权；在第三个案例中，批租土地的带征地也应当由批地的土地使用权使用或共同使用。 　　那么究竟房地产的计价方式与产权归属之间有没有关系的，在阐明笔者观点之前我们还得研究一下房地产有哪些计价方式。一般而言，房地产价格的组成主要包括土地价格和房屋价格，因此计价方式一般也有三种，即按土地面积计价，按房屋面积计价。其中按土地面积计价一般用于土地出让和转让，目前也有两种计价方式，一是按占地面积计价；二是计算楼面地价。按房屋面积计价一般用于房地产转让，包括按建筑面积计价和按使用面积计价。无论是按土地面积计价还是按房屋面积计价，均可能存在面积分摊问题。　　土地面积（一般称总面积）由独用面积和分摊面积组成。比如底层房屋很多会带有庭院，而底层房屋庭院由底层房屋业主独立使用，纳入独用面积。而底层房屋（不包括庭院）部分的土地面积，则一般和同幢其它房屋分摊该幢房屋的占地面积。对于商品住宅小区的土地面积一般实行两次分摊，即先将小区的占地面积分摊至每幢房屋，再将每幢房屋的分摊面积分摊至各个单元。　　房屋面积一般由套内建筑面积（也称使用面积）和共有（用）分摊面积（也称公摊面积）组成。目前比较常见的商品房出售多采用按建筑面积计价，北京市最近也提出为了增强商品房销售透明度，采用使用面积计价。　　从上述各种计价方式，我们可以看到房地产的计价方式确实和房地产权利归属有一定关系。通过价值体现权利一般比较直观。比如说，在土地批租中，发展商按占地面积支付土地出让金（或转让金），并且通过占地面积的实测确定用地红线范围，在这种情况下，发展商付了多少面积的地价就等于获得了多少面积的土地使用权。当发展商建成商品房将商品房按单元出售给小业主时，小业主按两次分摊的原则，获得了相应的土地分摊面积，也拥有了相应的土地使用权。　　由于我们国家实行的城市土地国有化政策，也就是土地权利人拥有的仅仅是城市土地的使用权，也就是我们通常所说的国有土地使用权，因此在这种情况下，不存在共有的问题，当土地使用权转让时，也不存在共有权人优先购买的问题。但房屋则与之不同，如果采用建筑面积计价，则大多数房屋的建筑面积是由套内独用的建筑和公用分摊面积组成，如果认为公用分摊面积是一种权利的共有，则不可避免地遇到房屋转让时是否需要共有人同意，以及共有人是否拥有优先购买权的问题。笔者认为，在许多情况下，房地产的计价方式反映了房地产的权利归属，但并不绝对。这里可以举个例子。如果大家还记得，我国房地产市场的计价方式是一个演变过程的。起初多采用使用面积，以房屋使用面积来反映房屋权利人的权利范围，比如公有住房，在《公房租用凭证》中记载的是使用面积，没有共用部位面积分