万科朗苑定价策略探析.ppt

* 一、认筹价格公布方式 公布价格区间,为最终的准确定价留有余地. 二、定价原则 本次定价主要通过楼栋差价、立面差价、户型差价以及朝向差价来体现具体价格 万科·朗苑定价策略 单纯就A、B两栋楼的位置看，B栋在社区中央，A栋位于社区边缘，B栋价值略高于B。但由于朗苑建筑结构的特点，房屋只分布在东南、西南两侧，因此对比两栋楼相同朝向单元的价值更能真正体现楼栋差价。 东南向：A≧B（A栋前方几乎无高建筑遮挡，B栋前方有9F的小高层） 西南向：AB（A栋无高建筑物遮挡，B则紧临A） 所以，整体价值来看AB。 1. 楼栋价值 A座 B座 润园 总原则：严格控制立面价差，防止高楼层价格过高滞销； 中低楼层段层层加价，高楼层段价差缩小； 01~03号房－－ 20F以下：此楼层段楼层越低，整体受项目周边（电信小区）、楼栋底层环境（垃圾处理站、地下车库出口、社区车行道等）影响越大。故价值随楼层升高逐渐拉升，每升高一层单价提升30元左右； 21F—25F：上升到20F以上，各楼层的景观视野差异开始缩小，故价值随楼层升高拉升幅度减缓，每升高一层单价提升15元左右； 26F以上：上升到26F以上，各楼层视野的差异约来越小，故价值随楼层升高微幅拉升，每升高一层单价提升5元左右；顶层考虑客户普遍担心渗水及炎热，价格降低。 2. 立面差价 04~07号房－－