第06章收益法.ppt

第六章 收益法 ■收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 ■运用收益法评估的房地产价格称为收益价格。 ■根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 ■直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 ■将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 ■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。 ■报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 二、收益法的理论依据 ■收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 ■具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或满足程度等的预期。 收益法的基本思想，可粗略地表述如下： 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。 购买收益性房地产，可以视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，是为了获得房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用是相同的。 一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存人银行，也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收如入。即： 某笔资金×利率=房地产的净收益 这笔资金就是该宗房地产的价格。则有： 将普遍适用的收益法原理表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于： ①未来净收益的大小----未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短----获得净收益期限越长，房地产价值就越高，反之就越低； ③获得净收益的可靠性----获得净收益越可靠，房地产价值就越高，反之就越低。 三、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如住宅(特别是公寓)、写字楼，旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。 因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。 对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深人的市场调研为基础。 四、收益法的操作步骤 ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收人、费用等数据资料； ②预测估价对象的未来收益(如净收益)； ③求取报酬率或资本化率、收益乘数； ④选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节 报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式 利用现金流量图表示上述公式，见下图： 二、净收益每年不变的公式 公式的假设前提(应用条件)是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。 2.收益期限为无限年的公式 此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。 3．净收益每年不变的公式的作用 (l)直接用于测算价格 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： (2)用于不同期限价格之间的换算 不同期限价格之间的换算方法如下： 将上述公式一般化，则有： [例]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。 [解]该宗房地产30年收益权利的价格： 当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报酬率为Yn,VN对应的报酬率为YN，其它方面仍符合上述前提，则通过公式 推导出下列不同期限价格之间的换算公式： [例]已知某宗收益性房地产