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租赁合同无效的代理词 关于南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司 诉江苏银河天琴文化娱乐有限公司租赁合同纠纷案 代理词 尊敬的审判长、人民陪审员： 上海市锦天城（南京）律师事务所依法接受江苏银河天琴文化娱乐有限公司的委托，指派本律师作为其代理人。接受代理后，代理人仔细地了解案情，研究了案卷材料。现发表代理意见如下，敬请给予采纳： 一、案情简介 南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司（系南京市物资回收公司改制而来）诉称，2007年12月31日，原、被告双方签订第四次《租赁协议》，被告租用原告位于鼓楼区中山北路74号自有商业用房，合同到期后被告方未能按约交还案涉房屋，因此诉请被告迁出占用的租赁房屋并支付违约金和占用期间的使用费。庭审期间，原告之一南京物资回收有限公司向法院申请撤回起诉。 原告方为了证明案涉房屋属原南京市物资回收公司所有，并授权南京金宝利劳动服务站经营管理，起诉时提供案涉房屋产权证、南京市物资回收公司委托南京金宝利劳动服务站经营管理案涉房屋的证明一份以及南京市物资回收公司部分改制文件。 二、经庭审，本律师认为原告的诉讼请求不应得到法院支持，理由如下： （一）、案涉房屋系案外人南京金宝利休闲有限公司资产 1、案涉房屋系南京市物资回收公司对合资企业南京金宝利休闲有限公司的投资。 首先，经庭审双方举证表明，案涉房屋虽1992年登记在南京市物资回收公司名下，但在1993年南京市物资回收公司已经将其作为投资，与台资企业合资设立合资企业南京金宝利休闲有限公司。后合资双方产生纠纷，南京金宝利休闲有限公司于1997年被注销，但因历史原因该合资企业资产未能清算。我们认为案涉房屋作为投资设立合资企业后，企业未经清算的情况下，其所有权应归合资企业所有，原告主张所有权归南京物资回收公司所有没有法律依据。 其次，原告方所提到的案涉房屋已经仲裁返还给原告，但经调查取证，上述仲裁已经被北京市第二中级人民法院依法撤销。 2、宁改办字[2004]60号关于对南京物资回收公司改制方案的批复并未将案涉房屋作为南京市物资回收公司的资产参与改制，也未对案涉房产权属进行处理。 2004年，南京市物资回收公司进行改制，并于2009年经改制设立南京市物资回收有限公司。原告方认为改制时政府将案涉房屋作为企业资产转让给受让方，经庭审质证，这一说法不能成立。 案涉房屋因历史原因，一直登记在南京物资回收公司的名下，故改制时对案涉房屋价值进行了评估。但我们注意到的是，南京市物资回收公司在宁供改[2004]63号请示内容，在“期后事项”中对案涉房屋作出了特别说明：物回公司出资20万美元（即是以案涉房屋出资，为了进一步查清案件事实，我们庭审中已经申请法院要求原告方提供当时的出资协议或合资企业章程。），占股权20%。1996年12月，中国国际经济贸易仲裁委员会[1996]仲裁字第0555号裁决书裁定合资合同无效（已查明该裁定已经被北京市二中院撤销），办理注销手续，合资公司解散，物回公司损失20万美元，折合人民币165万元。在“净资产确认”中进一步明确：物回公司的净资产为2230.12万元（5605.9-1880.8-120-165-216.93-400-230.66-123.93-237.95）。同时应减去瑞金饭店房产评估值187.49万元，最终净资产为2042.63万元。最终确定净资产为2042.63万元，这与宁改办字[2004]60号批复确认的企业净资产内容相吻合。 上述事实表明，物回公司改制时，并未将案涉房屋作为其资产申报参与改制，市体改办也未将案涉房屋作为改制企业的资产加以处理。而是将案涉房屋作为物回公司对合资企业的投资来确认的，但因 合资企业一直未能清算，只能将该部分投资作为损失来计算。 （二）、本案原告方对案涉房产欠缺处分权，属无权处分，原、被告双方签订的《租赁协议》效力待定，然原告方并未要求法院确认该合同的效力，在此情况下，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司并要求被告返还房屋支付违约金、占用费的诉求缺乏事实及法律依据。 本案中，根据原告的诉请以及其主张的事实与理由，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司所有，南京市物资回收公司授权南京金宝利劳动服务站经营管理，因此根据双方签订的《租赁协议》，要求被告按合同约定迁出租赁房屋并承担违约责任为。 但如前所述，原告方并非案涉房产的所有权人，且至今原告方也未能提供其得到真正权利人的授权的证明。显然《租赁协议》因原告方对案涉房屋无权处分，合同效力待定。原告方只有取得权利人的追认，或通过其他方式取得处分权，确认合同有效后，原告才有权主张相关权利。但原告方至今仍未能取得案涉房屋的合法处分权，亦未要求法院确认双方签订的《租赁协议》效力，因此其诉讼请求缺乏事