锦盛豪庭商业定位部分.pptVIP

* * 盐城市锦盛豪庭商业部分 定位分析沟通稿 苏州新百利置业顾问有限公司 Suzhou new baili home buyers consultant Co., LTD 2011.11 定位思路： 我们从三个方面去考虑问题，逐步推演出本案商业部分的定位及业态的规划。 地利 人和 天时 地理位置 优劣势分析 城南背景分析 城南规划定位 楼盘分布及未来人口 城南商业体概况 城南商业竞争态势 本案商业部分竞争对比 商业形态区分分析 本体属性 SWOT分析 业态建议 天时 天时 城南背景分析 城南规划定位 城南背景分析 开发时间及定位：2006年9月，城南新区开发建设指挥部成立。城南新区规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里；远期发展至徐淮盐高速，面积达70平方公里。按照总体规划和沿海开发的远景要求，未来城南新区将是一个拥有60多万人口的新城区，成为盐城市新的行政、商业、文化、教育中心和新型居住区。目前，城南指挥部正全力打造一个生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城 。 政策支持：盐城市政府相继出台了《关于加快城市现代化进程，做大做强中心城市的意见》和《关于加快城南新区开发建设的意见》，确立了“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的城市发展方向，建立健全了城南新区开发建设的体制、机制。 开发商进驻情况：由于城南的整体定位和政府的全力支持目前新区进驻了20余家开发企业，大型的开发企业有中南建设、金鹰地产、华润置地、金辉集团等品牌开发商。 城南规划定位 近年来，盐城以建设新城市中心为目标，打造以内港湖为核心，以解放南路和人民南路为两条轴线的发展格局，周边辅以商业、休闲娱乐、高档写字楼、五星级酒店以及高品质住宅，让南城区成为真正意义上的文化、商业中心。经过几年的规划与建设，南城区的框架已经拉开，以内港湖为主形成的一批公共配套设施，例如科技展览馆、青少年活动中心、新闻中心、文化艺术中心的投入使用，再加上多个行政机关的进入，填补了前几年南城区的空白。城市重心的南移必将带动城南的商业发展，相比其它板块，城南将会形成新的商业格局。 地利 地理位置 优劣势分析 本案 地理位置优劣势分析 本案位于戴庄和纬九路的交汇处，拥有90多万方的体量，是盐城少有的超级大盘。 从商业的去化方向来讲本案紧靠通榆河与河东几乎不通，从东边来的客户就容易被阻挡在了河东岸，目前项目往南几乎没有客户，西面又有中南世纪城的阻拦，市区的客户k只有从北面来。 那么我们所要做的策略就是加快推出商业的速度，与中南世纪城错开时间；做出特色，吸引各方的客源。 人和 楼盘分布及未来人口 城南商业体概况 城南商业竞争态势 本案商业部分竞争对比 商业形态区分分析 本体属性 SWOT分析 业态建议 城南新区在售楼盘分布及人口规划 按照总体规划，未来城南新区将是一个拥有60万人口的新城区，成为盐城市新的行政，商业、文化，教育中心和新型居住区，目前在售的楼盘所承载的人口超过25万人。 城南新区商业体概况 钱江方洲 商业没有具体的规划，比较乱，其经营项目较杂。 市场不成熟，商业很难在很短的时间形成气候。 缺乏主力商铺的带动，整体成熟尚需时日。 东侧即为宝龙商业项目，缺乏竞争优势，消费群体会被大量分流。 项目劣势 区位优势：新老城市的中心腹地，连接南北，贯通东西 配套优势：东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有乐天玛特超市 人气优势：钱江方舟为目前盐城认可度最高的楼盘之一，自身有4000多户业主。 规划优势：商业街从解放路到迎宾路，贯穿整个项目。 项目优势 中国银行、浦发银行、王家香辣馆、陆琴脚艺、福奈特干洗、移动通讯、好丽华休闲商品、快捷名酒、果然鲜、皇家宝贝母婴系列、爱维眼镜店、佳诚名烟名酒、唯美洗化、爱心天使、我心飞扬、索菲亚干花、旺家乐超市、李老翁冬虫夏草、奥瑞特瑜伽、百莲凯美容院、日日佳净菜超市、港岛甜品屋等 目前已签约 2009年11月开始 招商情况 90% 销售情况 一楼：A区1.2—2.1万元/平米、B区1.5万元/平米、C区1.4—1.58万元/平米、二期五年返租，一年免租，2/3年返房款4.5%、4/5年返房款5.5%, D区1.2万元/平米，五年返租，同C区二期返租方式 二楼：A区0.8万元/平米、D区0.8万元/平米 同C区二期返租方式，租金1.2—1.5元/平米/天 营销策略 单铺面积90—180㎡不等、面宽3米、3.6米、4.2米、5.4米不等，层高内街1楼4.8米/2楼3.3米，沿街商业层高5.2米 铺位参数 占地面积333333平方米，建筑面积619700平方米 建筑参数 盐城市凯迪商业 商业管理 商业一条街 商业面积 解放南路东侧 位置 高档综合型住宅 项目定位 浙江