苏州房产调查报告-301：.docVIP

调查背景 调查目的 此次调查的目的主要集中在4个方面，通过市场走访与楼盘调研： 设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点 通过本次调研，了解目标消费群在哪里 设计楼盘的规划（3+1规划：包括产品导向、环境规划、户型要求、软性规划） 4、界定开盘价格、时间策略 技术手段 本次使用了3种方法： 案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集，图书馆资料的收集 渠道调研：对规划局、土地管理局、土地储备中心、房产管理局、统计局、动迁局等相 关部门做访问，收集相关资料 深度访谈：分为发展商的深度访谈，业务人员、售楼人员的深度访谈，消费者的深度访 谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济 实力及消费档次的人群） 调研结果 前提：本次调研结果的内容主要围绕几个问题来看 如今苏州房产市场的发展现状如何？房价为什么涨得如此之迅猛？ 园区的房产现状如何？是刚进入战国时期，还是颠峰已过？市场是否已饱和？名城的进入到底是不是一个机会？优劣势如何？ 下阶段苏州的整体规划与园区的规划对名城项目的影响？ 以园区的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？还剩多少？他们的购房目的是什么？他们会选择园区的房子吗？ 名城的进入在市场竞争中面临什么样的威胁？竞争楼盘是哪些？有什么样的动作？ 报告提要： 一、苏州概况 苏州国民经济情况： 苏州人均GPD为30384元，居全国第6位，同时也居整个江苏省的第一位。 人均可支配收入为10515元/年（市区人口） 在消费支出的构成这一块上面，居住支出以平均538.90元/年排在食品、设备用品及服务、娱乐教育文化服务的支出之后，列在第4位。值得注意的是居住支出与其他支出不同的是随收入比例的增高， 自然状况： 政区人口....苏州市下辖常熟、昆山、太仓、吴江、张家港五县市和平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城六个区以及苏州工业园区、苏州新区。全市共有130个镇，面积8848平方公里，人口580万。其中苏州市区面积1650平方公里，建成区面积108.6平方公里，古城区14平方公里，市区人口209万。1992年，国务院批准苏州为全国较大城市。001年苏州房地产市场的供求比例了生了变化，从以往的1:0.85变为1:1.1，市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。空置房总量下降近两年30% 。在消费和投资的双向拉动中，前者的作用更加明显，销售额增幅近于开发投资增幅（21%）的一倍，房地产开发经营实现良性循环。70平方公里，按照规划，将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。在这60万人的房屋中，将分成不同的档次楼盘去开发。首期开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；其居住区也是以中高档楼盘为主，第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区，在这一块还会见建一座86公顷的两万社团的住宅用地，以低档住宅为主，现暂定名为21世纪村；第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。 估计二期的21世纪村今年年底到明年开始动工，面对今后二期大型组团的产生，势必给购房者更多的选择园地，那时对于园区首期的楼盘来说，无疑是个严重的威胁。 六、园区的房子卖给谁 　　园区管委会近日对园区首期开发区的购房调查显示：园区公积金会员购房占总购房数的43．6％，非园区公积金会员购房占总数的43．3％，两者旗鼓相当，另外13．1％的住宅由外来人口购得。从比例上看，园区住宅的半壁江山是卖给了东迁户。 园区住宅的平均价格已经高于市区平均价，尽管如此，园区之外的市民还是抵挡不了园区环境等诸多因素的诱惑，大举东迁。 由此给我们带来了两个问题： 在园区工作的人，未在园区购房的人有多少？ 市区东迁的用户是什么样的一群人？ 主题定位将对消费群来源造成多大的变化？ 我们可以从下组数字来看上面的问题，到2001年底园区历年累计房屋开工面积332.41万方，苏州购买商品房的平均面积在114平方米，园区楼盘的主力房型都在130平方米左右，如果我们按照43.6%的人员来自园区公积金用户的话，我们可以算出： 332.41万平方米/130平方米*43.6%=11148.52户 截止2001年底，园区就业人数达到31164人，其中专业技术人员17103人，大专以上文化程度有11109人，专业技术人员占了59%的比例。最新资料统计，在2002年上半年，园区的就业人数已经超过了4万人。 由于园区房价偏高，真正在园区买得起房子的园区工作者都为专业技术人员或白领人士，如此计算显示，11148.52/17103=65%，也就是说园区还有35%，近6000人还没有在园区内购置过房屋。不过其中有多少人是不需要在园区内购房的人呢？这个数据我们无法得知，但随着就业人数的增