车位、露台、窗前绿地等敏感资产的权属问题.pptVIP

关于车位、露台、花园等“敏感资产”的权属问题 主要内容 一、敏感资产争议的背景与区分所有权 二、车位权属问题 三、露台权属问题 四、窗前绿地能否作为花园附赠 五、买卖合同中不当约定可能导致的重大隐患 一、敏感资产争议的背景与区分所有权 敏感资产争议的背景及对房地产经营的影响 计划经济时期，产权单一，只有相邻纠纷，没有产权争议。 商品房大多为区分所有建筑物。业主作为私有房屋的所有权人，相互之间，以及业主与开发商之间，作为不同的利益主体，必然产生争议。争议的焦点，集中于车位、露台、窗前绿地三个方面。此外，外墙、屋面、广告权益也成为争议的对象。 法规不清晰、登记制度僵化落后，是产生争议的主要原因。政府的错误政策、舆论的不当引导，也增加了认识上的混乱。 在商品房买卖中正确处理上述敏感资产，对开发企业意义重大。有利于保障经济利益，明确维修义务，减少投诉摩擦，预防侵权隐患。 确定“敏感资产”所有权的法理基础与法律依据 谁投资，谁所有。 建造产生所有权，建造人为原始所有权人。（物权法30条） 建设用地使用权人对建筑物、构筑物享有原始所有权。（物权法142条） 商品房建设项目在销售之前，建设单位是唯一的所有权人。随着其转让与交付商品房，建筑物的区分所有权形成，权利主体产生。 法律可以限制甚至剥夺建设单位的原始所有权（法定共有）。建设单位可以通过合同及宣传资料明示让与或放弃所有权（约定共有）。区分所有建筑物中先天的共有的部分，其所有权随专有部分的转移而一并转移（天然共有）。以上即为区分所有建筑物中共有权的三个来源。 敏感财产中，有的是专有部分，有的是专有部分的组成部分，有的是共有部分。 建筑物区分所有权、专有部分、共有部分 业主的区分所有权： 　　　物权法第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 　　　——三项权利：专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理的权利。 专有部分：? 　　　区分所有权纠纷解释第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： ????　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； ????　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； ?　　???（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分： 　　　区分所有权纠纷解释第三条　不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。 * 住宅小区 业 主 市 政 其它权利人 专有部分 共有部分 法定共有 天然共有 约定共有 住 宅 经营性用房 规划车位 道路、绿地 物业管理用房 道路、绿地 规划外车位 结构部分 通行部分 公共空间 设施设备 基础设施 增益设施 会 所 水电气热 通讯、网络 有线电视 污水处理 建地使用权 规划车位 摊位等 专有组成部分 露台等 住宅小区区分所有示意图 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。 ——民一庭负责人答记者问 1、车位是业主的，还是开发商的？ 2、车位是专有还是共有，只能以规划为依据 3、人防车位的所有权 4、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属 5、如何落实“首先满足业主需要” 6、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果 7、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患 8、消除车位纠纷首先要明晰产权 9、开发企业预防车位风险的措施 　　 二、车位权属问题 　常见的一些认识误区： 　　　1、成本决定车位权属：车位成本已计入房价，故车位不能独立销售。 　　——成本是会计学概念，用于计算收益，与所有权无关。 　　　2、功能决定车位权属：车位是为住宅配套的，属于从物，产权应随房屋转移。 　　——功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。 　　　3、容积率决定所有权：车位不计入容积率，故不能独立享有产权。 　　——容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。 　　　4、业主利益决定车位权属：允许开发商处分车位，其势必损害业主利益。 　　——稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。 1、车位是业主的，还是开发商的？ 车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。 　《物权法》 　　　　第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 　　　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车