房地产销售专业术语资料.ppt

（一）、用地性质 各产权人共同占有或者是共同使用的面积，按照一定的方式在各产权人之间进行分摊。 应分摊：电梯井，楼梯，公共门厅，过道，门卫室，垃圾道，警卫用房，管理用（物管），变电室，设备间。 共有建筑面积 某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。必须按照相关文件与规定计算每户分摊。 公摊共有面积 称期房面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 预售面积 是指房屋竣工以后实测的房屋面积，应该等于产权面积。 竣工面积 产权面积 是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，他是由直辖市、县，房地产行政主管部门登记确权认定。 个人土地证上的面积= 所购房的基底面积 所购房所有建筑面积 X 你所购房的面积 （二十八）、关于物业管理 ①物业管理的含义 物业管理是指物业管理企业接受业主，业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护，修缮，管理，对物业区域内的公共秩序，交通，消防，环境卫生，绿化等事项提供协助管理，服务的有偿活动。 ②物业维修专项资金属于全体业主所有，专项用于物业公共部分，公共设备，设施，保修期满后的大，中修和更新，改造。 a 物业共用部分： 物业主体承重结构部分，基础承重墙体，柱梁，楼板，屋顶，户外墙面，门厅楼梯间，走廊通道。 b 共用设备、设施： 上下水管道，落水管，水箱，加压水泵，电梯，天线，供电线路，共有照明，消防设施，绿地，道路，沟渠地井，非经营性停车场等。 ③维修基金，筹集 a 商品房销售：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金，缴纳约定（由各省、自治区、直辖市、人民政府行政管理部门确定） b 公共住房出售：售房单位与购房人双方筹集。 ④物业维修专项基金的管理（代管基金） a 成立业主委员会之前，基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位，提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 b 业主委员会成立后，基金的使用由物业管理企业提出每年使用计划，经业主委员会审定后实施。 ⑤成立之前： 维修资金由当地房产行政主管部门代管。（在业主办理房屋权属证明书时销售单位将代收的基金移交给当地房产行政主管部门代管） ⑥成立之后： 经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。 ⑦物管公司发生变换时：代管的维修基金账目经业主委员会审批无误后应当办理账户转移手续。 ⑧维修基金应当在银行专户存储，专款专用（不能挪作他用） ⑨业主转让房地产所以权时，结束维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 ⑩因房屋拆迁或其他原因造成住户灭失，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额，按业主个人缴纳比例退换给业主，同时各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导，协调监督维修基金的管理和使用。 （二十九）、建筑平面图 建筑的总平面图 用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等总体位置的平面图。 形状、方位、绿化、道路位置 建筑平面图 假想用一水平剖切面沿门窗位置将建筑物剖切面以下作水平投影图。 建筑立面图 平行于建筑物各方向外墙的正投影简称立面图 （表现、体现、外貌，表明外墙面装饰等等） 日照的标准 根据各地区的气候和居住卫生要求确定的居住位置的向阳房间所规定的日照量。 公共建设 指公共服务设施，也就是居住配套建设设施的总称。 * * 房地产销售专业术语 a 住宅用地：居民用来居住的用地。 70年 b 商业用地：用来商业、商贸的用地。 40年 c 农业用地：用来开发农业、产业的用地。 50年 d 工业用地：直接或间接用来工业生产的用地。50年 e 公共用地：医院、政府办公楼、市民广场、学校等 注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。 指规划地块规定的面积 （二）、用地面积 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。 （三）、居住区的总建筑面积 指居住范围内的建筑面积，包括居住的建筑面积和公共的建筑面积。 （四）、居住区的建筑密度 指居住建筑对居民用地的覆盖率 居住区的建筑密度= 居住建筑的基底面积 居住建筑用地面积 （五）、容积率 居住建筑的密度 容积率 = 居住建筑面积 居住建筑用地面积 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住