建筑物区分所有权纠纷案法律关系分析及办案思路--南京罗巍律师.docVIP

关于江阴市凯发物业管理有限公司诉蒋秋玲、赵宇萍建筑物区分所有权纠纷案 法律关系分析及办案思路 关于车库权利归属 根据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及房屋登记管理相关规定，对于车库的归属应该区别对待： 1、对于建筑区划内，具有规划的车位，可以办理车位产权证，原始产权属于开发商，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分； 2、对于占用公用的道路或者其他场地非规划的车位，不可办理车位产权证，属于公用设施，归全体业主共有。 本案中，关于争议车库的权属，应当去建设部门查询《建设规划许可证》并去房产部门查阅是否有房产证，如该车库具有规划许可，可以办理房产证，则原始产权归开发商，即江阴市城镇建设综合开发有限公司（下简称“开发公司”）可以对车库享有所有权，可以对其进行处分。如果该车库不在规划范围内，无法办理房产证，或者已经赠送给了其他业主，则开发商对车库无所有权，则开发公司对于车库协议构成根本违约，可以据此解除合同。 相关法条： 1、《物权法》 第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 3、《江苏省实施房屋登记办法若干问题的指导意见关于车位的登记小区内车位分两种情况： 一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有,不应出售，也不能办理房屋登记； 二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。　　第二十七 条申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。 建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。 房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。房屋登记办法 相关法律： 1、《物权法》 第七十三条　【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2、《物业管理条例》　　 第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　 第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 3、建设部《房屋登记办法　第二十七 条申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。 （二）若补充协议被认定为无效后的法律后果 如果该补充协议被认定为无效，双方则按照过错程度对于损害后果就行分担，当事人的损失包括： 对于信赖该协议购买车库的损失； 对于因为物业办公用房的影响，导致对所购买门面房价值的影响； 对于因为物业公司不愿意搬离导致所购门面房无法出租的租金损失。 但是值得注意的是，要证明上述损失与该补充协议无效之间具有因果关系存在一定难度。 相关法律： 《合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通